어느 가난한 일반 회사원이 목조주택 건축주가 된 후기 III. 나는 이런 게 후회돼 (1)

III. 나는 이런게 후회돼

한정된 자원으로 집을 짓는다는 것은 인륜지대사라고 생각한다. 그렇게 거창하게 말하기엔 남들에 비해 이틀도 고민하지 않은 채 토지를 계약했고 건축 공정에 대한 공부를 깊게 하지 않았다. 모 집짓기 카페를 보니 몇 년에 거쳐 공부하고 임장을 가며 고민 끝에 집을 짓는 분도 계신데 수영장 탈의실에서 그저 빨리 입수하고 싶은 마음에 서둘러 옷을 벗는 어린아이처럼 심사숙고 없이 뛰어들었다. 시간순으로 내가 경험한 바를 풀어가며 후회를 읊조리는 껄무새가 되어 보겠으니 독자께서는 타산지석 삼으시길 바란다.

1. 기획설계 & 시공사 선정

거듭 이야기하지만 건축비가 가늠조차 되지 않아 건축사가 아닌 시공사를 먼저 검색하고 만나게 되었다. 때문에 가뜩이나 시공사 입김이 강한 분야에 기획 설계 단계부터 시공사의 의견을 많이 듣게 되었다. 전반적인 아우트라인을 단순화 하여 'ㄴ' 자에 가까웠던 평면을 'ㄷ'로 수정했고 얄쌍한 예각의 hip지붕을 생각했는데 조금 더 큰 지붕각을 가진 박공지붕으로 갈 것을 시공사로 부터 요청 받고 SketchUp을 이용해 반영했다. 시공 편의만을 위한 것이었을까 하자 발생 위험을 줄이기 위해서 였을까? 둘 다 겠지...

못난 자아가 나올 뻔하다 다시 들어간다.

↑ 시공사와 미팅 전 집의 형상. 모임지붕을 생각했다.

 ↑시공사의 제안대로 박공 지붕으로 바꾼 형상

 ↑ 시공사의 제안대로 평면도의 아우트라인을 직사각형에 가깝게 수정했다.

평면도 단순화 & 직선화는 결과적으로 옳았다고 생각한다. 그러나 hip 지붕으로 하면 박공 지붕 대비 비용이 얼마나 상승하고 하자 위험이 있는지 다시 물어나 볼걸 미련이 남는다. 전반적으로 얄쌍하고 엣지있는 집을 생각했는데 지금의 박공 지붕은 뭔가 둔탁하고 큰 모자를 쓰고 있는 것 같아 아쉬움이 아주 살짝 남는다. 처마도 더 길게 뽑을걸...

아! 왜 이 시공사를 선택하게 되었는지를 빠뜨렸다. 기획설계 평면도로 온라인으로 검색한 대 여섯 군데 시공사에 예상 비용을 문의했다. 보통 문자 메시지로 평당 600만원대 혹은 700만원대 라는 회신이 왔는데 한 시공사는 휴일임에도 전화 연락이 와서 이것저것 상담해 줬다. 게다가 번지르르한 홈페이지도 없고 블로그로 시공 기록을 다소 투박하게 남긴 것을 '현장에 집중하느라 별도 홈페이지 관리하는 데 비용을 쓰거나 블로그, SNS 홍보에 시간을 할애하지 않는구나'라고 자의적 해석을 했다. 쓸데없이 긍정적으로 사안을 바라보는 경향은 호구스러운 과거를 만들어 왔는데 역시나 당시에는 그저 해맑기만 했다. 독자들은 항상 매의 눈으로 의심에 또 의심을 하고 긴장을 늦추지 말아야 후회하지 않을 것이다.

시공사를 직접 방문했을 때에 더 상세한 상담을 받았는데 체계적으로 대화가 진행된다는 느낌은 받지 못했다. 예산은 얼마 생각하느냐는 물음에 30평형 1.5억대 생각한다 답을 하자 사장님은 건축주가 희망하는 대략적인 주택의 스펙을 확인 후 다음과 같이 이야기한다. 지붕재는 골강판 → 아스팔트 슁글 또는 칼라강판으로 바꾸고 외장재는 돈을 더 들여서 세라믹사이딩으로 지열보일러는 비용이 과다하고 수리가 필요할 때 곤란하니 빼고 전열교환기는 왜 하냐 그냥 실내에 공기청정기 두어 대 설치하는 것이 훨씬 경제적...이라는 등의 꽤 긴 시간 중구난방으로 상담이 진행 되었다. 그래도 개략적인 건축물 스펙은 언급되었고 평당 약 530만원 (싱크대 등 부대비용 제외)에 가능할 것 같다는 답변에 뭔가 불확실하고 답답했던 마음이 해소되는 것만 같았다. 너무 감사하게도 상담 후 식사도 제공해 주신다고 하여 시공사 사장님과 이런저런 이야기를 나누었는데 내가 재직 중인 회사 그리고 소속된 팀의 동료와 대학시절 친분이 있는 사이라고 하신다. 너무 놀랍지 않은가!

'Is this destiny?'

전반적인 건축 비용 규모를 알 수 있어서 마음도 한 층 가벼워졌는데 이런 이야기까지 들으니 비이성적으로 끌리기 시작했다. 때문에 이후 다른 시공사는 더 알아보지 않고 이 시공사와의 계약을 마음먹었다. 건축사를 통한 도면이 없는 시점이어서 시공사와의 계약까지 한 달 이상의 시간이 흘렀고 이때 까지 지속적으로 이것저것 문의하며 소통을 했다. 다 지나서 하는 이야기이지만 건축사인 친구가 시공사를 운영하는 선배를 소개해 주겠다고 했는데 한 달 이상을 소통한 사장님이 계신데 갑자기 연락을 끊고 계약을 하지 않는 것은 도리가 아니라고 생각했다.  

2. 설계사무소

시공사에서는 주로 전라북도 지역의 주택이나 인테리어 시공을 수주 해왔는데 그곳에서는 통상 400만원 정도로 설계비가 든다고 했다. 우리집 신축을 계기로 타지역으로 첫 진출을 해본다고 하시며 그 지역에서 같이 일을 했던 건축사에게 우리집 도면을 의뢰하려 했지만 거리가 멀고 지자체마다 건축 조례도 상이해서인지 거절을 했다고 한다. 그래서 시공사 사장님은 우리 건축 예정지 근방에 위치한 설계사무소를 수배해야 한다고 알려주며 몇 군데 연락까지 취해서 시세도 알아봐 주셨다. 이런... 시세가 건당 900만원 이라고 한다. 예상했던 설계비보다 500만원 증액되는데다가 처음 보는 건축사들을 무얼 보고 선택한단 말인가... 이때가 1월이었고 2월에 도면 작업을 하여 3월 착공을 계획하고 있어서 서둘러 설계 계약을 해야 했다. 

이 때 명문대학교 건축과를 졸업하고 한국과 프랑스 건축사를 보유한 내 친구가 떠올랐다.

"친한 친구가 건축사인데 왜 시공을 먼저 찾아가냐..."

하며 시공사를 방문하러 갈 적에 서운함인지 답답함인지 저렇게 한마디 했던 녀석이고 예전부터 내가 단독주택을 짓게 되면 너에게 설계 의뢰를 하겠노라고 입버릇처럼 떠들었는데 이참에 맡아주면 내 기획설계를 보완해서 집도 멋지게 그려주고 인허가도 문제없이 득할 수 있을 것 같았다. 그런데 막상 일을 맡기려니 엄청 귀찮아한다. 현장이 위치한 지역이 지구단위계획지역이고 행정구역 상 '읍' 이지만 건축 관련된 룰은 죄다 도시로 취급되는 곳이라 도면 일은 많고 돈은 안된다며 툴툴대는 거 조르고 또 졸라 계약을 했다.

 위에서 언급을 못했는데 SketchUp 체험판을 이용한 기획설계는 단층집으로 했다. 2층이나 다락방을 둬볼까 잠깐 생각은 했는데 오르내리기도 귀찮아질 것 같고 아이가 어려 안전사고가 우려도 되었다. 무엇보다 계단 공간을 그려보거나 측정해 보면 화장실 하나만큼 혹은 그 이상의 공간이 더 필요하다는 사실을 알게 되는데 토지 면적도 좁지 않으니 그냥 단층으로 방향을 잡았다. 현관과 이어지는 차고 공간도 원했으나 건축면적이 꽤 늘어나 비용을 최대한 아껴야 하는 입장에서 이는 사치였다. 

↑ 2층도 생각은 해봤다. 계단 공간이 생각보다 많이 차지한다.

당시 알아본 바에 의하면 건축비에서 큰 비중을 차지하는 공사 중 하나가 기초공사 비용이었다. 이 비용을 아끼고 싶었고 건축 부지가 약간 경사 졌으며 단층 주택인데 매트기초(온통기초)는 닭 잡는데 소 잡는 칼을 쓰는 격으로 느껴져 독립기초로 설계, 시공되길 원했다. 이와 더불어 목조주택의 스터드나 벡커, 헤더 쪽의 열교를 최소화하고 바닥부터 벽체 지붕까지 단열선이 끊김없이 연결 가능하며 OSB 합판 등 구조재 쪽 결로를 방지하기 위해 외단열을 하고 싶었다. 내부는 비용을 세이브할 겸 B급 갬성으로 stud나 rafter가 노출되게끔 별도 석고보드 없이 전선관이나 설비 배관도 보이게 마감하고 싶었다. 그리고 배우자나 아이 건강을 생각하여 시멘트나 콘크리트는 필요 최소한으로 사용하고자 건식 난방으로 시공될 수 있게 도면에 반영되길 원했다. 그러나 이 부분부터 시공사와 이견이 있었다. 

시공사는 독립기초는 인건비가 많이 들고 내부 노출 마감이나 건식 난방은 일반적이지 않아 반대 입장에 있다. 외단열 시공은 비용이 더 들 거라고 하셨다. 이처럼 건축주와 시공사가 의견이 나뉘는 경우가 자주 발생한다. 시공사는 건축주에 비해 이 분야의 지식이나 경험이 많으므로 건축주가 물리적으로 불가능하거나 터무니없는 방안을 요구하는 것이 아니라면 논리적이고 과학적인 근거를 들어 반론을 펴거나 대안을 제시할 줄 알아야 한다. 첫 이견이 있을 당시를 회상하면 역시 후회도 조금 된다. 독립기초는 매트기초 대비 구체적으로 인건비 상승이 얼마나 되며 내부 노출 마감이나 건식 난방이 '일반적이지 않다'와 같은 모호한 표현이 아닌 경험적 측면에서 단점은 어떤 것들이 있는지 무엇이 문제인지 상세히 문의라도 해볼 걸 그랬다.

결과적으로는 건축사 친구 녀석부터 독립기초는 지반 부동침하 시 불리하고 별도로 시공사로부터 인건비가 많이 든다며 반대의사를 표하는 연락을 받았다하여 수용되지 않았고 매트기초로 시공되었다. 경사지라 심한 곳은 기초 높이가 1700mm를 훌쩍 넘었고 시공사 측 말에 따르면 예상 비용보다 200만원은 더 들었다고 한다. 중형차 값 정도 들여 아주 튼튼한 기초가 마련된 셈이지만 여전히 독립기초로 절감되는 콘크리트 비용과 추가되는 공학목재류, T&G OSB 비용, 슬라브쪽 단열재와 기밀층 비용이 어느 정도 될까 궁금은 하다. 

게다가 뒤에 또 언급하겠지만 외단열 시공을 했다면... 건축주가 직접 내부 가변형 방습지를 시공하느라 매일같이 현장에 출근도장 찍을 일은 없었을 것이다. 원했던 벽&지붕 실내 노출도 도면에 반영되지 않았다. 시공사의 반대도 있었지만 배우자의 우려도 있었기 때문에 더 이상 의견을 피력할 수 없었다. 노출된 전기 배관이나 콘센트 하우징, 골조에 쓰이는 철물류가 날카로울 텐데 아이가 편히 지내기에는 무리가 있다는 것이다. 이로써 내부 마감용 합판과 석고보드 그리고 벽지 비용까지절감하려던 시도는 무산이 됐다. 그나마 건식 난방만 도면에 반영되었는데 훗날 시공사가 이로 인해 수차례 반대를 해서 마음이 너무 불편했다.

2월 설 연휴가 지나서야 건축, 구조, 전기설비, 기계설비 도면과 내진설계까지 마감이 되어 시청에 착공 신고를 했고 3월에 착공신고필증을 교부받았다. 건축사인 친구는 평면도를 살짝 손봐 연면적을 100㎡ 미만으로 떨어뜨려 건축물 '허가' 대상에서 '신고' 대상으로 바꿔주었다. 신고 대상이어야 시청에서 요구하는 항목들이 적고 감리계약은 선택사항이 되었다. 고민 끝에 감리 계약 비용 300만원은 절감하기로 결정했다. 이것 외에는 내가 SketchUp으로 제작한 기획설계 거의 그대로 건축 도면에 반영했다. 내심 건축사의 경험과 감각으로 지붕각이나 개구부, flashing 등 건축물의 선을 손봐 미적으로 개선해 주지는 않을까 기대했는데 특별한게 없다. 왜 그랬냐 물어보니

"너한테 하나하나 설명하고 설득하기가 너무 귀찮고 피곤해서"

란다. 여러분은 꼭 건축주의 취향과 니즈를 공감해 줄 수 있는 건축사를 만나셔야 한다.

↑설계 계약시점 집의 형상

 ↑ 건축 도면 단계에 친구의 제안으로 바꾼 지붕 형상. 일조량에 유리하게 ㄷ자 형상을 만들었다.

3. 시공사 견적 그리고 계약

2월 경 건축 도면이 완료되자 시공사에서 견적서가 송부 되었다. 견적서에 적힌 건축비는 2억 초반. 1월 초 시공사에 방문할 때에만 해도 평당 530만원, 1억 6천만원으로 이야기했는데... 많이 당황스러웠다. 내가 작성한 기획도면 대비 건축도면이 크게 달라진 것도 없고 오히려 면적은 줄었는데 견적은 늘었다. 30% 이상 증액되었는데 시공사는 그에 따른 설명은 없고 마진을 꼭꼭 눌러 최소화했는데 뭘 놀라냐라는 투로 느껴졌다. 시공사는 정말 노력했는데 내가 비뚤어져서 그런 생각을 했을 것이다...

이때 즈음 이곳 저곳에서 주워들은 정보로 나의 요구사항들을 모아 작성한 자료가 완성되었다. 

 ① 목구조체 수축과 팽창을 대비하여 창호와 header 혹은 trimmer사이 calking은 연질우레탄 폼으로 시공 요구

 ② rain screen 하단과 sofit vent에 bug screen 시공 요구

 ③ 목구조체를 습기로부터 지키기 위한 투습방수지 wrap cap stapler 시공 요구 or 타카핀 시공 시 그리고 세라믹사이딩 클립 스크류 시공 시 방수처리 요구

 ④ 희망하는 현관문과 창호 종류

 ⑤ 현관, 화장실 타일 시공 후 줄눈 시공 요구

 ⑥ CCTV 설치 부위 UTP선&난연CD관 시공 요구

 ⑦ 중단열재로 습기에 강한 무기질 미네랄울 시공 요구

 ⑧ 벽체와 지붕은 단열 성능이 있는 투습방수지 사용. 지붕은 한국식 warm roof로 시공 요구

 ⑨ 외기와 맞닿는 벽 내측에 가변형방습지 시공 요구

 ⑩ ㄱ社 건식 난방 시공에 맞는 배관 등 준비 요구 

 이런 요구안을 작성해서 시공사 사장님께 송부드렸더니 갑자기 새벽에 출발하여 내가 살고 있는 집으로 방문을 주신다. 요구안을 하나하나 살피며 수용 가능한 것은 그 자리에서 받아들여 주셨는데 강한 거부감을 보이는 항목도 몇 있었다. 예를 들면 한국식 warm roof 시공 요구나 단열성능이 있는 투습방수지 사용 요구, 단열재로 글라스울이 아닌 미네랄울 사용 요구건, 특히 건식 난방과 가변형 방습지 시공 요구건에 반대가 심했다. 이때에도 또 느꼈는데 요구안이 실현 불가능하거나 단점이 있으면 과학적인 근거를 들어 반론을 펴면 되는데 "잘은 모르는데 일반적인 자재가 아니어서 문제가 생길 거예요" 라거나 "가변형 방습지 같은 거 안 해도 목조주택 따뜻해요" 라거나 "건식 난방 그거 안 하면 안 돼요?" 이렇게만 말씀하시니 내가 어떻게 동의할 수 있겠는가. 

시공사가 다양한 시공 방법에 있어 다 경험을 해보지 못할 수도 있다. 생소한 공법이나 디테일이면 조금 알아보고 이야기하자거나 안 해봤지만 시도해 보고 차차 보완을 해나가자 하면 될 일 아닐까... 기존에 해온 방식, 검증된 방식만으로 시공을 권하고 있다는 인상을 강하게 받았다. 이 또한 내가 비딱해서 그런 생각을 했을 것이다. 참고로 위 요구안들은 없는 것을 내가 창조한 것도 아니고 다른 시공사들이 하고 있는 디테일들을 여기저기서 보고 유리하다는 생각이 들어 적어본 것인데 그럼 이런 방법으로 시공 중인 시공사들은 무얼까? 하는 의문만 들었다. 

지붕구조 이야기를 조금 하자면 원래 시공사에서 계획한 지붕은 rafter 사이가 아닌 ceiling joist에 단열 시공을 하는 cold roof 방식이었다. 나는 시스템 에어컨과 전열교환기 설치를 염두에 두었기에 그럼 기계나 배관배선 위쪽으로 단열재를 추가로 덧시공 해주냐고 문의드리니 그렇게는 하지 않는다고 답변하셨다. 그렇게 되면 천장에 설치된 에어컨 위쪽은 그냥 외기에 노출되는 꼴이고 전열교환기는 실내 공기와 온도차로 덕트에 결로나 곰팡이가 생길 텐데 하는 걱정이 앞서 반대를 무릅쓰고 한국식 warm roof(혹은 이중지붕이라고 불리는 듯 하다) 시공을 강하게 요구했다. 의견이 좁혀진 건도 여전히 이견이 있는 건도 남아있는 채로 일단락되었고 저 요구안들로 인해 증액된 새 견적을 받았다. 약 1400만원 더 증액되었는데 줄이지는 못할망정 건축비가 늘어만 가니 다시 앞이 까마득하기만 했다.

생각해둔 착공일은 점점 다가오고 이제 와서 새롭게 시공사를 알아보기에는 빠듯한 일정이기도 했고 무엇보다 첫 삽도 뜨지 않았는데 정신적으로 피곤했다. 시공사와 연락을 유지한 것도 한 달 반은 지나고 있었고 여전히 이 당시만 해도 돌리기엔 도리가 아니라는 생각만 했던 것 같다.

얼마 지나지 않아 목자재비가 급등할 것이라며 선구매 해놓자는 사장님의 제안이 왔다. 정식 계약서를 쓴 것은 아니지만 목자재비의 일부 금액을 송금을 했다. 일주일 뒤 목자재비 선금을 제외한 계약금 (총 건축비의 10%)을 보냄으로써 계약은 성사되었다.

100% 마음에 들게 진행되는 일이 세상에 어디 있겠는가. 분명히 장점도 있고 내 성격과 맞지 않는 부분도 있었다. 한 현장에서만 소장이 상주&관리 감독을 하고 공사가 진행되는 동안 건축주의 사양 고급화 요구를 제외한 견적서에 명기된 금액 외에 추가금을 요구한 적은 거의 없었으며 시공 중 실수한 부분은 솔직하게 말씀해 주시는 점은 좋았다. 

하지만 A 부터 Z까지 투명하고 상세하게 명기된 자료를 선호하고 계획된 일정 공유나 공정에 대해서는 사전 공유 받고 싶었는데 그렇지 못해 아쉬움이 컸다. 특히 계약서나 건축비 견적은 다른 회사의 그것 대비 너무 간소화된 자료였다. 타사 견적 서류를 접할 기회가 있어서 보니 자재명, 스펙, 단가는 물론 하드웨어 정보나 수량까지 빠짐없이 명기되어 있고 그에 따른 모든 인건비도 기록되어 있어 그 양만 책으로 한 권이던데 나의 경우는 A4용지 1면으로 마무리되었다. 계약서도 잘 살피고 하자에 대한 내용을 구체적으로 명기해둘걸 하는 후회가 남는다. 회사 팀 동료와 친분이 있는 시공사 사장님인데 알아서 잘 해주시겠지 하는 안일함이 분명히 있었다. 계약서나 견적서는 최대한 많은 내용이 상세히 담을 것을 요구하셔야 하고 서류 업무도 꼼꼼하며 사소한 일처리도 체계적으로 관리되는 시공사를 찾으셔야 한다. 

앞으로도 이야기하겠지만 건축주가 각 공정별로 가능한 상세한 시공 방법을 생각해두고 그 디테일로 시공을 했을 때 얼마의 비용이 드는지 혹은 얼마의 비용이 증액되는지 문의했을 때 신속하게 산출할 수 있는 시공사. 그리고 그러한 시공 디테일을 요구하는 건축주에게 과학적으로 설명 또는 반론 가능한 시공사를 만나야 후회가 없을 것이다. 

PC 구매를 예로 들어 보겠다. 

용산에 가서 '저 LOL 할 건데 적당한 PC 좀 조립해 주세요'와 'CPU는 AMD 라이젠 6세대, RAM은 DDR5 128GB, VGA는 RTX 4060급으로...'는 많은 차이가 있을 것이다. 

집을 짓는다는 것은 전 재산이 걸린 문제인데 PC 구매만큼도 알아보지 않는다면 호갱님 신세가 되는 것은 시간 문제다. 설계사든 시공사든 최대한 구체적으로 상세히 요구해야 스트레스로부터 멀어질 수 있다.

<다음 III-4. 기초공사 로 찾아뵙겠습니다!>