이런 저런 이야기
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주택 신축 시공 진행 중 도움 부탁드립니다. (하청관련)
miniGun
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2016.09.20 00:50
안녕하세요?
저는 지난 3월에 주택 신축 설계 진행 중 난관에 빠져
용기를 내어 이곳 협회로부터 많은 도움을 받아서 무사히 설계를 잘 진행했던
30대 평범한 직장인이자
현재 주택 신축중인 건축주의 사위입니다.
그동안 잘 지내셨나요?
비록 패시브 하우스는 아닌 집을 짓게 되었지만,
협회 사무실 방문을 허락해 주신 회장님을 비롯한 여러 훌륭한 선생님들의 조언 덕분에
좋은 설계 도면을 만날수 있게 되었고,
그래도 나름 괜찮은 집을 지을 수 있겠다는 희망을 가질 수 있었습니다.
다시 한번 진심으로 감사드립니다.
여러가지 이유로(가장 큰 이유는 제가 건축주가 아닌 것이겠죠)
협회 회원사 분들께 시공을 부탁드리지 못해 개인적으로 많은 아쉬움이 있었지만,
견적서도 나름 착하고,
사무실도 현장 바로옆이자, 부모님이 살고계신 집(도 현장 바로옆)의 세입자인 시공업자분께 맡기게 되어
현장을 꼼꼼하게 잘 챙기면서 시공해줄 수 있을 거라는 믿음과 함께
공사만 원활하게 잘 진행이 되면 될거라고 생각을 했었습니다.
사실 이곳 홈페이지에서 주로 논의 되는 주제들이 설계/시공 관련 방법에 대한 것들이고
계약 또는 하청과 관련된 내용들이 많지 않아
지금 이런 질문을 드려도 될지는 잘 모르겠습니다.
그래도 다시 한번 용기를 내어 조언을 구하고 싶습니다.
부탁드립니다.
상황을 간략하게 정리하면 아래와 같습니다.
저희 부모님을 비롯한 가족들은 앞서 말씀드린대로
여러가지 상황을 고려하여,
비용과 현장 접근성을 고려하여 저희 세입자분께 시공을 의뢰하기로 하고
지난 6월말에 계약을 했고, 7월 중순부터 공사에 착공하고
11월 말에 준공을 마치기로 협의를 했습니다.
제가 타지에 살고, 직장인인 관계로 신경을 많이 쓰지 못했지만,
공사는 순조롭게 진행이 되고 있다고 전달을 받았습니다.
9월 중순이 지난 현재 시점에 공사 진행 현황은
RC조 벽체에 목조 지붕을 올리는 방식으로
기초 및 벽체 부분까지 완료가 된 상태입니다.
이 시점에서 시공 외적인 부분에서 심각해 보이는 문제점이 몇가지 발견되었습니다.
1. 건축주와 협의 없이 다른 시공업자(B사장)에게 일괄 하청
저희와 계약한 시공업자분(A사장)이 계약하고 공사가 시작되자마자,
병원에 입원을 하셨습니다. 분당서울대 병원에 계신걸로 보아 간단한 병은 아닌것 같습니다.
그래서 기초 및 골조 시공 중 현장에 거의(한번인가 왔다고 하네요) 찾아와 보지 못했다고 합니다.
A사장은 입원중에 본인이 9월 22일 퇴원을 하니 그때부터 본격적으로 본인이 직접 챙기면서 진행을 하겠다고 말했다고 합니다.
헌데 오늘 알게 된 충격적인(?) 사실은 B사장이란 분이 A사장으로부터 하청을 받아서 앞으로 공사를 진행하기로 했다는 겁니다.
공정별로 각 분야 전문 업자들을 불러서 시공하는게 아니라
사전에 건축주에게 알리지 않고 일괄 하청을 줘버리는 형식으로 공사를 진행해도
건축주 입장에서 문제가 되지 않는 지,
3자 대면이라도 해서 무언가 확실하게 정리를 하고 진행을 해야하는지 궁금합니다.
2. 공정 진행 현황에 비해 과도하게 지급된 기성금
결국 A사장이 입원중에 B사장이란 분이 골조까지 진행을 한 셈인데요,
문제는 총 3억원의 시공 계약 금액 중에서
골조 공사까지만 끝난, 창호, 지붕도 못 올린 상태에서
기성금을 추가로 1억원 더 입금을 해 달라고 요청을 하여
현재까지 총 2억원의 대금을 지급한 상태입니다.
서로를 믿고 맡기기로 하신 부모님들은 업자의 말만 믿고 일단 입금을 해주시긴 하셨는데요,
공정에 비해 과도하게 지급된 기성금 부분도 현 시점에서 어떻게 짚고 넘어가야 할지
궁금합니다.
3. RC조 벽체에 제대로 된 목조지붕을 시공할 수 있는 능력에 대한 의구심
현 시점에서 가장 중요한 공정이 아닐까 싶습니다.
박공지붕을 위한(?) 콘크리트 경사면을 보니 마감 상태가 좋지 않아 보여,
과연 이렇게 타설된 콘크리트위에 목조 지붕을 단열과 기밀성을 확보하여 시공할 수 있을지
궁금합니다.
(아래사진 참조-보시는 바와 같이 콘크리트 타설 면과 선이 고르지 못합니다.)
4. 지붕 시공 전에 창호 설치
지붕 다음으로 관건이 창호의 설치라고 생각이 되는데요,
금일 B사장이란 분이 설계도면과 일치하지 않는 부분들이 있어서 정확한 치수로 창호를 재 주문하기 위해 방문했다고 합니다.
설계도면과 일치하지 않는다는 말이 무슨 의미일까요?
그리고,
지붕 시공전에 창호 설치를 먼저 진행한다고 말했다는데요,
지붕도 없는 상태에서 창호를 먼저 설치해도 되는지 궁금합니다.
5. 그 외 거슬리는 것들
. 단열재 일체 타설후 유격
. 필로티 기둥 단열재 미부착
. 창호부분 단열재 훼손 및 시멘트가 덮여있음,
여기까지 현재 상황을 말씀드렸습니다.
일단은,
A사장이 퇴원을 곧 한다고 하니,
퇴원하면 B사장과 함께 3자 대면을 할 생각입니다.
그자리에서 지금까지의 상황과
앞으로의 시공 일정 및 시공 방법, 계약방식 등에 대해서 다시한번 논의하고 싶습니다.
이 때 어떤 부분을 반드시 짚고 넘어가야 될지 궁금합니다.
지인 시공업자에게도 물어보니,
계약한 시공업자가 다른 업자에게 하청을 주는 일은 빈번하다고 합니다.
나중에 문제가 생기면 복잡해 질 수 있지만,
일단은 잘 마무리 해주길 기도하는 수 밖에 없다고 하네요 ㅜㅜ
과연 건축주가 알지 못하는 하청이 법적(?)으로 합당한 것인지
참으로 궁금합니다.
저를 비롯하여 건축에 대해 잘 알지 못하는 대다수의 건축주들이
이러한 상황에 직면하게 될 경우 피눈물을 흘리게 되는 무수한 사례들을 들어왔기 때문에
어떻게 대처를 해야 될지 정말로 갑갑한 심정입니다.
시공사 선정 과정에서 좀 더 강력하게 부모님을 설득하지 못한 죄책감도 마구 밀려옵니다. ㅜㅜ
과연 앞으로 남은 공정들이 무사히 완료되어 처음 계획한 일정대로
완공이 되고 기쁜 마음으로 새집에 입주 할 수 있을까요?
주저리 주저리 길어진 글 읽어 주셔서 고맙습니다.
공사 전체를 하도줄 수는 없습니다. 건설업면허를 가지고 하는 공사라면 고발대상입니다.
하지만, 면허없는 소형민간공사에서는 법적인 논리보다는 "비양심적"행위로 밖에는 볼 수 없습니다. (그럼에도 소송으로 가게되면, 100% 건축주가 승소할 사항입니다. - 동의없는 통하도)
그래서 남은 것은 "기도"하는 것인 현장이 비일비재한 이유이기도 하구요.
창호는 원래 "실측후 발주"입니다. 그리고 도면의 창크기가 상이하게 변경될 수 밖에 없다면. 실측치를 바탕으로 건축주의 승인을 받아야 합니다.
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각설하고...
1. 일단 3자대면 후, 두 시공사의 "공사비 증액없는 완공보증과 미실행시의 담보 또는 책임의 범위"을 받아야 할 듯 합니다.
물론 증액이 없더라도 "빼먹으면 되는거 아니냐"할 수도 있지만.. 그게 건물이 너무 작아 쉽지는 않습니다. 다만, 완공보증을 할 때, (미리 정해놓지 않았다면...) 마감재, 위생기구 등의 사양을 모두 정해야 합니다. 이 바탕없이 "증액없는 공사"는 공허합니다.
2. 앞으로 모든 회의는 "동의 하에" 녹음을 하세요..
3. 시공사가 요구한 모든 변경사항을 빈종이에 손으로 기록을 하고, 시공사의 사인을 받으세요.
(이는 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 건축주의 변심으로 인한 증액이 있을 수 있기 때문입니다.)
4. 공사 현장에 가실 때, 눈치보지 마시고 사진을 많이 찍으셔요..
(나중에 저희 협회에 기증해 주시는 것도 좋을 듯 합니다.)
5. 이러면 현장의 분위기가 냉랭해 질겁니다. 현장에 가실 때마다 음료수나 간식을 사가세요..
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즉, "믿음은 강력하게, 계약은 냉정하게, 현장은 따뜻하게"가 컨셉입니다.
아직 공사가 남았기도 하고 기성 처리가 된 공사도 다른 입증 증거가 없다면 원도급자가 주관한 공사라는 주장은 항상 가능할 것입니다.
양자간의 통하도 계약관계를 입증할 증거도 가지고 계신 것은 아닌 듯 합니다.
계약서 상에서 줄돈이 명확한 것에 비교해서 받을 완성품이 얼마나 명확하게 적시되어 있느냐가 결쿡 문제일 것입니다.
소에 들어가신다면 이 점을 유녕하시고 자료 보강을 해야할 것입니다
본문을 보고서 과연 어떤 답이 가능할까? 걱정을 했었는데 역시 관리자님의 마지막 댓글이 현재로서는 현답(賢答)이 아닐까? 사료됩니다.
3. 골조 상부는 별도로 미장처리를 하여야 합니다.
4. 지붕 시공 전에 창호 설치는 불가합니다.
설계도면과 일치하지 않는다는 말은 골조가 도면의 치수대로 완성되지 않았다는 의미입니다.
5. 그 외 거슬리는 것들
. 단열재 일체 타설후 유격 : 2mm 이상은 폼으로 채워주셔요.
. 필로티 기둥 단열재 미부착 : 이 부분은 도면에 어떻게 되어 있나를 봐야 할 듯 합니다.
. 창호부분 단열재 훼손 및 시멘트가 덮여있음 : 단열재는 일정 부분 잘라낸 후, 재 부착을 해야 하며, 콘크리트가 삐져 나온 부분은 모두 망치로 쳐서 깨내어야 합니다.
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이 글을 보시는 다른 건축주 분들께...
제발 단열재 일체타설 하지 마셔요.. 시공사가 아무리 문제없다고 주장해도 하면 안됩니다.
정말 수없이 많은 글에서 그렇게 이야기를 많이 했는데요. 왜 자꾸 이런 일이 반복되는지 알다가도 모르겠습니다.
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통하도의 증명은 ifree 님 말씀처럼 그냥은 증명하기가 거의 불가능합니다.
그래서 녹취를 해야 합니다.
현 상황이 그리 유쾌하지는 않지만,
그렇다고 아무런 희망도 없는 절망적인 상황도 아니라고 생각합니다.
그렇기 때문에 말씀해주신대로,
강력한 믿음, 냉정한 계약, 따뜻한 현장 컨셉이 될 수 있도록
시공사와 미팅을 실시하도록 하겠습니다.
제가 생각한 미팅 시 협의할 사항들은,
1. A사장과 B사장의 명확한 관계 확인
- 둘 사이에 계약서가 존재하면 사본 확보,
공개 녹취 또는 현장에서 수기로 두 시공사간의 역할과 시공 범위, 책임의 영역을 명확하게 구분하여 작성 후 싸인 받기
(가능할까요?)
2. 지금까지 지출된 공사비 내역, 자재구입 영수증 사본 요청 (이거 요구해도 되나요?)
3. 향후 남아있는 공정과 각 공정별 예상 일정 정리하여 계약서별지로 첨부
4. 추가비용 요구 불가, 납기 준수에 대한 각서 받아 계약서 별지 첨부
- 관리자님께서 말씀하신 '미이행시 담보 또는 책임의 범위'를 어떻게 정의해야 할지 잘 모르겠습니다. 제가 생각하는 일종의 담보는 공사비 중 일정금액(1~2천정도?)을 준공 후 1년후 지급한다는 계약 내용을 넣고 싶습니다. 가능한가요?
5. 저희는 설계를 변경할 계획은 전혀없지만, 혹시 발생할 지 모르는 추가 비용 발생 경우에 대한 합의서 작성후 계약서 별지에 첨부
6. (이건 쉽지 않겠지만) 향후 남아있는 각 공정별
주요 시공방법과 주요 자재들을 명시한 문서를 상호 확인하여 계약서 별지에 첨부
아마도 A사장이 퇴원하는 이번 목요일 이후 금요일 저녁이나 토요일에 미팅을 할 수 있지 않을까 싶습니다.
그전까지 최대한 짬을내어서,
남아있는 공정들과 각 공정별 주요 사항들을 협회홈페이지와 구글링을 통해서
나름 정리해 볼 생각입니다.
시공사 분들이 좋은 분들이라면, 향후 분쟁의 소지를 사전에 없앨수 있다는 취지를
이해해 주실거라고 생각하며, 위의 요구들에 대해서도 큰 불쾌감 없이 승락해 주시지 않을까 하는 기대가 있습니다.
하지만 혹여, 행여라도 불쾌한 감정을 표출한다던지,
위의 요구사항들을 들어줄 수 없다고 버럭하게 될 경우가 발생한다면,
깔끔하게 마음을 접고 다시 시작하는게 옳은 선택은 아닐지에 대해서도 고민해 보겠습니다.
다시한번 친절한 답변 감사드립니다.
그럼, 편안한 밤 되세요~
- 둘 사이에 계약서가 존재하면 사본 확보,
공개 녹취 또는 현장에서 수기로 두 시공사간의 역할과 시공 범위, 책임의 영역을 명확하게 구분하여 작성 후 싸인 받기
>>> 둘사이에 계약서라도 있으면 다행일 듯 싶습니다. 현재로써는 하도 그 자체를 인정하면 안됩니다. 당연히 불가능하다 해야 합니다.
가뜩이나 빠듯한 공사비인데.. 하도를 그냥 꽁짜로 주는 경우는 없습니다. 이른바 "뽀찌"가 존재하며, 이 금액은 고스란히 건축주의 매몰비용입니다. 이것을 공식적으로 허용한다는 것은 말도 안됩니다.
2. 지금까지 지출된 공사비 내역, 자재구입 영수증 사본 요청 (이거 요구해도 되나요?)
>>> 요구해도 안줄 것입니다.
3. 향후 남아있는 공정과 각 공정별 예상 일정 정리하여 계약서별지로 첨부
>>> 가능합니다.
4. 추가비용 요구 불가, 납기 준수에 대한 각서 받아 계약서 별지 첨부
- 관리자님께서 말씀하신 '미이행시 담보 또는 책임의 범위'를 어떻게 정의해야 할지 잘 모르겠습니다. 제가 생각하는 일종의 담보는 공사비 중 일정금액(1~2천정도?)을 준공 후 1년후 지급한다는 계약 내용을 넣고 싶습니다. 가능한가요?
>>> 좋지 않습니다. 심하게는 그 비용을 안받아도 될 수 있게 공사를 할 수도 있습니다. 물론 현재 단독주택의 공사비산정 방식으로 볼 때, 그 비용을 줄여서 공사를 하기도 어렵습니다만...
또한 반대로.. 1~2천 사이가 이른바 이익인데.. 이 것을 1년동안 포기하고 운영을 할 수 있는 시공사도 없습니다.
제가 생각한 담보는 공사자가 세입자라 하셨으니.. 전세 또는 보증금을 담보로 잡아야 한다는 것입니다. 공증도 받구요..
5. 저희는 설계를 변경할 계획은 전혀없지만, 혹시 발생할 지 모르는 추가 비용 발생 경우에 대한 합의서 작성후 계약서 별지에 첨부
>>> 의지로 인한 설계변경도 있지만, 설계도서의 미비 또는 오류로 인한 설계변경이 있을 수도 있습니다. 얻으려면 주어야죠.. 이런 변경일 경우 건축주가 분명히 비용을 추가지불해야 합니다.
6. (이건 쉽지 않겠지만) 향후 남아있는 각 공정별 주요 시공방법과 주요 자재들을 명시한 문서를 상호 확인하여 계약서 별지에 첨부
>>> 시공방법을 정리하기는 어렵습니다. 다만 주요자재를 "제품명"까지 명기한 문서를 상호확인해야 합니다.
깔끔하게 마음을 접고 다시 시작하는게 옳은 선택은 아닐지에 대해서도 고민해 보겠습니다.
>>> 그러기에는 공사진행에 비해 들어간 비용이 너무 큽니다. 이를 매몰비용으로 해도 되실지는 건축주의 판단사항이지만.. 다시 시작한다고 한들 누구에게 맡기실 수 있으신가요? 저희 협회 회원사도 누군지 모르는 분이 하던 공사를 중간에 넘겨 받으실 분은 없을 실 것입니다. 다른 시공사도 마찬가지 구요..