2025년 1월 1일 부터, 아파트(공동주택)의 하자와 관련된 질문을 받지 않습니다. (누수,결로,곰팡이,창호,균열,소음,냄새,오차,편차 등등)
게시판을 운영하는 지난 10여년 동안, 나올 하자는 이미 다 나왔다고 볼 수 있기에, 질문이 있으신 분은 이 게시판에서 관련 검색어로 검색을 하시면 충분히 동일한 사례에 대한 답변을 찾을 수 있다고 판단하였기 때문입니다.
70년도에 사용승인 된 건물이 사도를 침범해있을 때 증축허가가 가능한지.
안녕하세요 협회 사이트에서 항상 많이 배우고 있습니다.
설계자로서 질문드릴게 있어 질문글을 올립니다.
현재 설계의뢰가 들어온 건물은 70년도 초반에 사용승인된 건물이고 이번에 증축설계를 하려합니다.
워낙 오래된 건물이라 도면은 남아있지 않은 상황입니다.
후면부 옆건물과 사이로 주차폭이 나오는지 확인하기 위해 경계 복원 측량을 실시하였고 다른곳은 이상이 없는데 도로 모퉁이 한쪽이 50센치 가량 부도로(지적경계상 도로로 되어있는 사도)를 침범해 있다고 결과를 받았습니다. 건물이 워낙 단순하고 경계석또한 되어있어 침범할 우려는 없어 보였는데 한쪽 코너부위만 50센치 가량 넘어가 있더군요... 한면이 반듯하게 50센치 침범이 아니고 비스듬이 오다가 최대점이 50센치 입니다.
건물이 위치한 지역은 거의다 맞벽건축으로 지어져있습니다.(50센치 이격 X)
위 내용으로 주변에 알아보니 의견이 나뉘더라구요
A. 워낙 오래전 건물이고 이전에 정상적으로 사용승인을 받았기에 문제가 없다. 오래전 지어진 건물이기에 이정도는 허용오차로 보인다. 또 경계측량에 대한 제출이 의무사항이 아니기에 경계석을 기준으로 도서를 제출하라.
B. 잘라야한다..(지하가 위치해있기에 자르는 것은 불가능한것으로 판단됩니다.
질문은
1. 자르지 않고 증축행위가 가능한지..
2. 허가권가 위 내용을 공지하고 협의를 할 여지가 있는지.. 자르는 것 말고는 협의점이 없을까요?
워낙 주관적인 내용일 것 같지만.. 고견 부탁드립니다.
서로의 혼란을 막기 위해, 용어를 아래와 같이 통일하겠습니다.
본대지 : 설계 의뢰가 들어온 대지 (침범한 주체)
대지소유주 : 위 대지의 소유주
사도 : 건물이 침범된 개인 소유의 도로
사도소유주 : 위 도로의 소유주
아래 두가지 조건이 맞으면
가. 그 사도의 소유주가 지금, 그리고 과거에도 이 경계침범에 대한 이의를 제기하지 않았고,
나. 대지소유주가 그 땅을 20년 이상 소유하고 있었다면...
점유취득시효를 완성한 것으로 보고, 지금 상태를 인정받을 수 있습니다.
그럼에도, 이 것과 건축허가에서 따지는 도로경계선의 침범은 별개의 문제입니다.
위의 점유취득은 사도소유주와 대지소유주와의 관계를 정의하는 것이고, 허가권자는 이와는 분리하여 도로경계선 침범여부를 보아야 합니다.
이 경우 지적상 '도로'로 분류되어 있다면 도시계획위원회에서 '도로'로써의 성격을 부여한 것이기에 사도소유주의 의견과 무관하게 허가를 반려할 권리가 있습니다.
그러나, 이런 경우를 위하여 "제6조(기존의 건축물 등에 관한 특례)"에 의한 완화조건이 있으며, 이의 위임을 받아 만들어진 "건축법시행령 제6조의2(기존의 건축물 등에 대한 특례)" 제 ② 항에 의하면..
"② 허가권자는 기존 건축물 및 대지가 법령의 제정ㆍ개정이나 제1항 각 호의 사유로 법령등에 부적합하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축을 허가할 수 있다. "라고 되어 있으며,
그 내용은
1. 기존 건축물을 재축하는 경우
2. 증축하거나 개축하려는 부분이 법령등에 적합한 경우
입니다.
그러므로 증축하려는 부분만 현행법에 의한 인접대지 경계선 이격거리 등이 문제가 없다면 증축허가가 가능합니다.
다만 기존건축물의 특례는 법령의 제정 개정 또는 대통령령으로 정하는 사유에 의하여 기존건축물이 맞지 아니하게 된 경우에 특례를 받을 수 있는것으로 알고 있습니다. 이 경우에는 법령의 재정 개정이나 대통령령에 해당하는것이 아닌 그 당시 사용승인을 받았으나 시공오차로 인한 도로 경계선 침범으로 판단됩니다. 그러므로 기존건축물 특례를 받는 대상에 해당하지 아니할것으로 판단이 되는데 특례를 인정 받고 허가를 접수 할 수 있을까요?
다만 1항 각 호에...
1. 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경이 있는 경우
2. 도시ㆍ군계획시설의 설치, 도시개발사업의 시행 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치가 있는 경우
3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 비슷한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우
에서, 3항의 내용으로 허가권자와 협의를 해 볼 수 있다는 의미였습니다.
즉 해당 사도가 언제 생긴 것인지 허가 당시에는 사도였는지 아닌지를 모르는 상황이기에 '현재 침범' 상태를 인정 받을 수 있어서 그렇습니다.
추가적으로 질문드리자면 말씀해주신 1항 3호의 내용인 3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 비슷한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우는 국토교통부령
건축법 시행규칙
[시행 2024.12.19.] [국토교통부령 제1416호, 2024.12.16., 일부개정]
제3조(기존건축물에 대한 특례) 영 제6조의2제1항제3호에서 “국토교통부령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.<개정 2003. 7. 1., 2005. 7. 18., 2006. 5. 12., 2008. 3. 14., 2010. 8. 5., 2012. 3. 16., 2013. 3. 23., 2014. 10. 15.>
1. 법률 제3259호 「준공미필건축물 정리에 관한 특별조치법」, 법률 제3533호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」, 법률 제6253호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」, 법률 제7698호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 및 법률 제11930호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따라 준공검사필증 또는 사용승인서를 교부받은 사실이 건축물대장에 기재된 경우
2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업의 준공인가증을 교부받은 경우
3. 「공유토지분할에 관한 특례법」에 의하여 분할된 경우
4. 대지의 일부 토지소유권에 대하여 「민법」 제245조에 따라 소유권이전등기가 완료된 경우
5. 「지적재조사에 관한 특별법」에 따른 지적재조사사업으로 새로운 지적공부가 작성된 경우
[전문개정 1996. 1. 18.]
에 해당하는 경우를 말하는 것으로 판단됩니다만 그럼에도 비슷한 경우라는 문구로 허가권자에게 협의를 해볼 수 있다라는 의견은 동일하신지 여쭤봅니다.
서울 강북의 많은 토지가 유사한 경우에 해당 하는 경우가 많습니다.
허가권자도 둘 중에 하나일 것 같습니다.
기존 현황이 어떻게 되어 있든, 도로에 맞게 도면을 그려서 증축허가를 낼 것
현황을 인정하고 (지번상 사유도로라면) 소유자에게 토지사용승낙서를 받아 올 것