농지개발을 먼저하는게 좋을지요?

안녕하세요, 전문적인 답변은 아니겠지만 제 경험을 토대로 간략하게 답변드리겠습니다.
1. 토지의 형질변경은 건축 및 기타 공사가 완료되고 준공허가를 득한 뒤에 이루어집니다.
2. 해당 건축물이 신고대상인지 허가대상인지 해당 인허가 기관(시청,읍사무소,면사무소등)에
    확인하셔서, 허가대상일 경우에만 '설계비가 비싸지는' 대상이 됩니다.

가장 좋은 것은 해당 관공서 건축과에 직접 가셔서 담당자를 만나 확인하시는 것입니다.

저역시 집을 처음 지을 때 마땅히 물어볼 데도 없고, 주변사람들에게 물어보면 다들 다른
답변을 해줘서 일이 복잡해졌던 경험이 있습니다.
앞으로 일을 진행하실 때에는 '해당 관공서 건축과' 와 '건축사사무실' 두 군데만 다니시면
가장 정확한 정보들을 얻으실 수 있구요,
집을 처음 지을 때에는 여러가지 정보가 필요하실테니
건축주들의 모임인 네이버 카페 '지성아빠'등에 가입하시면 많은 도움이 될 겁니다.

( 제 답변도 정확하지 않을 수 있습니다. 반드시 위에 기재한 두 군데에서 확인하시기 바랍니다.) 안녕하세요, 전문적인 답변은 아니겠지만 제 경험을 토대로 간략하게 답변드리겠습니다. 1. 토지의 형질변경은 건축 및 기타 공사가 완료되고 준공허가를 득한 뒤에 이루어집니다. 2. 해당 건축물이 신고대상인지 허가대상인지 해당 인허가 기관(시청,읍사무소,면사무소등)에 확인하셔서, 허가대상일 경우에만 '설계비가 비싸지는' 대상이 됩니다. 가장 좋은 것은 해당 관공서 건축과에 직접 가셔서 담당자를 만나 확인하시는 것입니다. 저역시 집을 처음 지을 때 마땅히 물어볼 데도 없고, 주변사람들에게 물어보면 다들 다른 답변을 해줘서 일이 복잡해졌던 경험이 있습니다. 앞으로 일을 진행하실 때에는 '해당 관공서 건축과' 와 '건축사사무실' 두 군데만 다니시면 가장 정확한 정보들을 얻으실 수 있구요, 집을 처음 지을 때에는 여러가지 정보가 필요하실테니 건축주들의 모임인 네이버 카페 '지성아빠'등에 가입하시면 많은 도움이 될 겁니다. ( 제 답변도 정확하지 않을 수 있습니다. 반드시 위에 기재한 두 군데에서 확인하시기 바랍니다.)

네 감사합니다 네 감사합니다

한필지에 두가구를 지어서 허가대상이라고 합니다. 그리고 평수가 30평이 넘어서 허가 대상이라는데요. 감리비가 많이 차이나나요?? 한필지에 두가구를 지어서 허가대상이라고 합니다. 그리고 평수가 30평이 넘어서 허가 대상이라는데요. 감리비가 많이 차이나나요??

조만간 감리비가 많이 인상된다고 합니다.면적이 그리 크지않아 공장이나 창고등에 비해서 체감하시는 금액은 그리 크지 않을 수 있겠습니다만 정확한 것은 해당 지역 건축사사무실에 여쭤보시는 게 좋습니다.계약전이라도 그정도는 충분히 알려주실 겁니다 조만간 감리비가 많이 인상된다고 합니다.면적이 그리 크지않아 공장이나 창고등에 비해서 체감하시는 금액은 그리 크지 않을 수 있겠습니다만 정확한 것은 해당 지역 건축사사무실에 여쭤보시는 게 좋습니다.계약전이라도 그정도는 충분히 알려주실 겁니다

네.. 통상 감리비는 면적(공사비)에 비례합니다.
그러나, 올해 8월부터 감리를 그 지역에서 감리를 해야 하는 강제규정으로 바뀌었습니다. (물론 지자체의 조례가 통과되어야 하니.. 지역에 따라 그 시행시기는 달라 질 수 있습니다.)
이 이야기는 단독주택의 경우 설계자가 감리를 같이 하게 되면서, 일정 부분 감리비를 서로 협의에 의해 감액해주는 경향이 있었으나, 이제는 그 해당 지역에 의무적으로 할당하게 되므로, 설계자와 감리자가 달라질 수 있다는 뜻입니다. 그러므로 해당 감리자는 이른바 "제값"을 받게 될 확율이 올라간 것입니다.
그러므로 무조건 금액이 올라가는 것은 아닙니다.
또한 질문하신 분의 경우 그 지역에서 설계를 할 확율이 높으므로, 결국 설계 감리는 기존과 그리 달라질 것은 없다는 뜻이 되므로, 많이 올라간다는 표현은 딱히 맞는 표현은 아닙니다.

하지만, 이를 떠나서 허가대상이라면 당연히 형질변경부터 해야 합니다.
형질변경은 건물이 지을 수 없는 땅을 건물이 지어질 수 있는 땅으로 변경하는 것을 의미하므로, 건축허가 전에 이 것이 먼저 선행되는 것이 좋습니다. (신고건축물은 이를 한꺼번에 처리하는 개념입니다.)
 
대게의 경우, 형질변경을 위해 [대충] 그린 도면으로 형질변경을 하고, 형질변경이 끝난 후 [설계]를 해서 다시 설계변경허가 절차를 중복하는 것이 대부분이긴 하나, 형질변경을 급하게 할 이유가 아니라면. 궂이 그럴 필요는 없습니다.

즉, 설계사무소와 설계 계약을 하시고, 그 설계도면으로 형질변경신청을 하는 것이 금액적으로 시간적으로도 유리합니다. 만약 지자체에서 허용을 한다면.. 형질변경과 동시에 허가처리를 할 수도 있구요.. (대부분 동시 접수를 허용합니다.)

정리하자면..
1. 먼저 설계사무소를 찾아가셔서.. 설계/감리/형질변경을 모두 견적을 받습니다.
2. 8월이후에는 그 금액이 달라지느냐를 물어봅니다.
3. 세 군데 정도의 설계사무소에 문의를 합니다.
4. 금액이 달라지지 않는다는 설계사무소 중 중간의 금액과 계약을 하시면 되십니다.
5. 그럼 약 3달에 걸쳐서 설계를 하게 되고, (여러번의 협의를 하겠죠..)
6. 설계안이 나오면, 그 도면으로 허가신청과 동시에 형질변경을 접수하고, 절차를 따르면 됩니다.

또한 형질변경과 감리비는 별개이기 때문에, 형질변경을 먼저 한다고 하더라도 감리비를 싸게 할 수도 없습니다.

또한 정말 8월이 기점이라면, 8월전에 허가를 접수해야 하는데, 지금부터 시작한다고 하더라도 8월 전에 건축허가를 접수하는 것은 불가능합니다.
물론 한달반만에 주택설계를 한다고 하는 설계사무소가 있을 수도 있고, 어쩌면 그 보다 더 빠른 시간에 끝낼 수 있다는 곳도 천지에 깔려 있겠습니다만, 통상적으로 그런 설계를 "허가방설계"라고 합니다. 물론 그만큼 설계비도 헐값이구요..

이 허가방설계를 진행하실 예정이시라면, 질문하신 절차는 무조건 해당 설계사무소의 의견을 따라 가시는 것이 좋습니다. 네.. 통상 감리비는 면적(공사비)에 비례합니다. 그러나, 올해 8월부터 감리를 그 지역에서 감리를 해야 하는 강제규정으로 바뀌었습니다. (물론 지자체의 조례가 통과되어야 하니.. 지역에 따라 그 시행시기는 달라 질 수 있습니다.) 이 이야기는 단독주택의 경우 설계자가 감리를 같이 하게 되면서, 일정 부분 감리비를 서로 협의에 의해 감액해주는 경향이 있었으나, 이제는 그 해당 지역에 의무적으로 할당하게 되므로, 설계자와 감리자가 달라질 수 있다는 뜻입니다. 그러므로 해당 감리자는 이른바 "제값"을 받게 될 확율이 올라간 것입니다. 그러므로 무조건 금액이 올라가는 것은 아닙니다. 또한 질문하신 분의 경우 그 지역에서 설계를 할 확율이 높으므로, 결국 설계 감리는 기존과 그리 달라질 것은 없다는 뜻이 되므로, 많이 올라간다는 표현은 딱히 맞는 표현은 아닙니다. 하지만, 이를 떠나서 허가대상이라면 당연히 형질변경부터 해야 합니다. 형질변경은 건물이 지을 수 없는 땅을 건물이 지어질 수 있는 땅으로 변경하는 것을 의미하므로, 건축허가 전에 이 것이 먼저 선행되는 것이 좋습니다. (신고건축물은 이를 한꺼번에 처리하는 개념입니다.) 대게의 경우, 형질변경을 위해 [대충] 그린 도면으로 형질변경을 하고, 형질변경이 끝난 후 [설계]를 해서 다시 설계변경허가 절차를 중복하는 것이 대부분이긴 하나, 형질변경을 급하게 할 이유가 아니라면. 궂이 그럴 필요는 없습니다. 즉, 설계사무소와 설계 계약을 하시고, 그 설계도면으로 형질변경신청을 하는 것이 금액적으로 시간적으로도 유리합니다. 만약 지자체에서 허용을 한다면.. 형질변경과 동시에 허가처리를 할 수도 있구요.. (대부분 동시 접수를 허용합니다.) 정리하자면.. 1. 먼저 설계사무소를 찾아가셔서.. 설계/감리/형질변경을 모두 견적을 받습니다. 2. 8월이후에는 그 금액이 달라지느냐를 물어봅니다. 3. 세 군데 정도의 설계사무소에 문의를 합니다. 4. 금액이 달라지지 않는다는 설계사무소 중 중간의 금액과 계약을 하시면 되십니다. 5. 그럼 약 3달에 걸쳐서 설계를 하게 되고, (여러번의 협의를 하겠죠..) 6. 설계안이 나오면, 그 도면으로 허가신청과 동시에 형질변경을 접수하고, 절차를 따르면 됩니다. 또한 형질변경과 감리비는 별개이기 때문에, 형질변경을 먼저 한다고 하더라도 감리비를 싸게 할 수도 없습니다. 또한 정말 8월이 기점이라면, 8월전에 허가를 접수해야 하는데, 지금부터 시작한다고 하더라도 8월 전에 건축허가를 접수하는 것은 불가능합니다. 물론 한달반만에 주택설계를 한다고 하는 설계사무소가 있을 수도 있고, 어쩌면 그 보다 더 빠른 시간에 끝낼 수 있다는 곳도 천지에 깔려 있겠습니다만, 통상적으로 그런 설계를 "허가방설계"라고 합니다. 물론 그만큼 설계비도 헐값이구요.. 이 허가방설계를 진행하실 예정이시라면, 질문하신 절차는 무조건 해당 설계사무소의 의견을 따라 가시는 것이 좋습니다.

좋은 정보 감사합니다. 좋은 정보 감사합니다.