예비 건축주들께 드리는 팁 - 설계계약시 반드시 고려하실것들

지능보단 지식이 필요한 일이 있더군요. 

그래서 제가 이번에 실패를 겪으며 얻게된 경험과 지식을 공유합니다. 아무리 깊이 생각해도 처음 건축설계 계약을 맺는 사람들은(대부분의 사람들이 해당) 절대로 제대로된 계약을 할수 없습니다. 저는 계약서를 변호사에게 검토까지 했었어요. 일단 가장 중요한부분은 변경에 대한것입니다. 

아무리 설계계약을 맺기전 자신이 원하는 디자인의 청사진이 나와있다고 할지라도 아무리 오랜시간 다듬었을지라도 건축가와 시공사로부터 여러가지 자문을 얻으면 디자인은 바뀌기 마련입니다. 반드시 바뀝니다. 하루간격으로 바뀔수도있고, 도로 바꾸고싶을수도 있고, 착공을 앞두고일수도 있습니다. 바꿔야합니다. 이것을 빌 생각 말고 아래 사항을 참고하셔서 확실히 기준을 정해서 계약에서 정하는 권리로 만드십시오. 그리고 그 범위 외에서의 변경도 추가 비용을 들이면 바꿀수 있다는 약속을 하고 계약하십시오. 이때의 단가도 정해두시구요. 이런게 확실히 계약에 명시가 되어있어야 계약 내 변경사항에 대해서조차도 미안해하며 요구하거나 추가비용을 지불하면서도 아쉬운소리를 해야하는 상황이 발생하지 않습니다. 취미로 바꾸는 사람이 있겠습니까 건축가를 단순히 괴롭히기 위해 바꾸는 사람이 있겠습니까? 바꿔봤자 무한대로 바꾸겠습니까? 다 이유가 있어서 바꾸는 것일텐데 변경하기 싫어하는 건축가는 이 계약서 작성하는 단계에서 걸러야 맞으십니다. 사실은 짜장면 먹고싶은데 짬뽕시켰다가 안바꾸고 그냥 먹었다고 해도 몇시간 지나면 아무일도 아닙니다마는 집은 차원이 다른 문제고 변경에 대해 건축가집단의 상식을 건축주가 일방적으로 수용해야할 이유는 아무것도 없습니다. 아래 사항들을 자세히 읽어주십시오. 계약서는 이런이런것들 + 건축주가 생각하는 상식과 도리 기본 포함 도장땅땅 이게 아닙니다. 아마 대강 '추후 협의'같은 문건으로 대충 넘어가고자 할텐데 추후협의라는 단어가 계약서에 보이지 않게하십시오.

그래서 저나 제 가족들이 또 다른 건축가와 건축계약을 맺게된다면 저는 '개인적으로' 아래와 같은것들을 염두하거나 또는 조언할것입니다.

1. 절대로 개인적으로 추천받거나 설계용역을 의뢰하지 마시고 협회에서 객관적으로 추천하는 협회회원사를 믿으십시오. 그 추천에 자신의 명예나 책임이 뒤따르는 추천만 받으세요. 저는 협회에서 추천한 건축가를 선택하지 않고 개인적으로 부탁을 했습니다. 계약은 부탁이 먼저 되어서는 안됩니다. 게다가 '오직 이사람만이 할수있는 건축' 저는 모르겠습니다. 디자인은 답이 없다고 쳐도 엔지니어링은 답이 있죠. 답이 있는것은 보편적인 기준이 있지않습니까? 협회를 통해서 인증을 진행하실텐데(반드시 그러셔야합니다) 인증은 시공전 설계검토를 포함합니다. 협회의 기준이면 충분히 좋고 믿을수 있다고 생각합니다. 

2. 한국에서 주로 경력을 쌓아오고 한국에 자기 사무실과 기본적으로 한국 건축자격증을 갖추는 성의와 존중을 갖춘 건축가를 만나십시오. 집의 특성도 다르고 건축법도 다른데 이거 물어보면 저 사람한테 물어보고 이것이 반복됩니다. 자신이 직접 답변할수 있는 경험과 지식이 있는 건축가를 만나십시오. 그리고 이것은 그저 개인적인 취향입니다마는 설계를 진행하는 건축가 본인과 직접 협의할수 있어야한다고 생각합니다. 제 3자, 중간자를 거치지 않구요.

3. '주택'을 주로 설계해오고 하고있는 사람을 만나십시오. 

4. 변경가능횟수만을 간단하게 명시하는것은 의미가 없습니다. 구조, 설비, 외관 등 각 항목에 대해서 별도로 변경가능횟수를 정하되, 중요한것은, 건축가 혹은 건축가에게 자문한 시공사든 설비업체든 어느쪽이든 잘못된 자문내용으로 인한 변경 및 '재변경'은 변경횟수에서 차감하지 않습니다. 이 부분을 반드시 확실히하십시오. 반드시 모든 협의를 녹음/녹화해야하는 이유중 첫번째입니다. 다만 이것은 기본 설계용역비용에 포함되는 변경에 대한것이고, 이외의 변경에 대해서도 서두에서 말한것처럼 추가비용을 지불하여 바꿀수 있음을 확실히 해야합니다. 

5. 또한 어느시점을 거치면 어떤것이 변경이 안된다는것 등은 건축주로서는 도무지 알수없는것이 당연합니다. 그런것이 있으면 확실히 고지하게끔 하십시오. 즉 변경횟수 뿐만 아니라 변경이 가능한 시점도 반드시 항목별로 정해두십시오. 그런 고지가 없었는데 변경해야하는 상황에서 추가적으로 발생하는 지연과 비용증가는 건축주의 책임이 아님을 명시하십시오. 모든 협의를 녹음/녹화해야하는 두번째 이유입니다. 참고로 저라면 이런 분류를 하겠습니다. 조경 구조 창호 실내마감 실외마감 화장실마감 화장실도기 난방배관 환기배관 환기장치위치 보일러위치 가스배관 상하수도배관 전기설비(배선, 콘센트, 분전)-실내/실외 나눌것. 실내조명 실외조명 cctv 처마 외부차양 태양광설비 

6. 설계과정을 기본디자인, 실시설계로 나누고 기본디자인과정에서는 자문만 받으며 건축가로 하여금 실제 도면을 그리게하지말고 건축주가 직접 스케치업 등을 통해 건축가와 원하는 집의 형태를 최대한 완성할것. 건축가는 협의를 위한 간단한 스케치 등만 합니다. 이부분의 변경횟수를 따로 정하십시오.

7. 변경의 횟수를 세는 방식을 명확히 하십시오. 저라면 협의가 이루어지는 그날 회의 자체에서의 변경은 변경이 아니고 변경이 내용정리되어서 협의가 끝난뒤 건축가가 서로가 협의한 결과물-도면이든 리서치자료나 스케치 등-을 공식적으로 제공했을때 그것을 횟수로 정하겠습니다. 중요한것은 매번 횟수마다 변경이 실제로 이루어지면 이것이 계약에서 정한 횟수에서 차감이 된다는것도 먼저 회의중에 고지가 되어야합니다. 모든 협의를 녹음/녹화해야하는 세번째 이유입니다. 

8. 적어도 해당 건축프로젝트에 직접적으로 연결되는 부분에 대한 문의나 변경의 요구사항에 대한 성실한 답변을 약속받고, 변경을 요구한 부분들에 대한 기록과 적용은 건축가의 책임임을 분명히하십시오. 

9. 이곳 건축협회나 다른 전문가에게 건축가와의 협의내용이나 질의 내용을 교차검증하는것에 대해 문제삼지 않을것을 명확히 하십시오. 건축주의 권리의자 의무입니다. 반드시 계약서에 써두십시오. 상식의 기준은 여러가지입니다. 

10. 변경 필요사항의 기록 및 적용, 체크 회의록 작성등은 건축주의 책임이 아님을 명시하십시오. 이게 의외로 상식이 아닙니다. 계속 빠뜨려져서 항의했는데.. '자신이 일일이 변경요구사항들을 기억하고 체크할수 없다' 제가 실제로 들은말입니다. 저는 카페에 하나하나 다 글을 올렸는데도요. 모아서 한번에 제출하라더군요. 

11. 협의 없이 건축가 맘대로 결정짓고 진행한부분, 또한 변경하거나 변경해야될 부분을 빠뜨린것들을 재요구하는 등에 관련되어서는 변경횟수에서 차감하지 않는것을 명확히 하시고 변경에 따른 추가비용은 건축주의 부담의무가 없는것을 명확히 하십시오. 모든 협의를 녹음해야하는 마지막 이유입니다.

12. 디자인의 저작권에 대해 확실히 협의하십시오. 저는 디자인을 제가 하고 엔지니어링 설계를 건축가가 하는 방식이었습니다. 만약 디자인을 직접 하셨다면(저는 센티미터단위로 제가 직접 디자인해서 도면과 스케치업 모델을 넘겼습니다) 건축가가 만약 본 작품을 다른곳에 소개하거나 출판 등을 할때 디자인을 건축주가 했음을 명시하게끔 계약하십시오. 자동차 디자이너가 엔지니어링 설계를 직접하지 않습니다만 디자이너의 이름이 엔지니어에 가려지지 않습니다. 저는 저희집 현판에 design by 제이름, engineered by 건축가, built by 시공사 이렇게 박아넣을겁니다.

13. 프로젝트를 일방적으로 파토내는 경우가 생깁니다. 물론 설계가 제대로 끝나지 않은상태에서요. 그리고 시공과정에서도 건축가에 문의/협의해야하는데 손놔버렸다? 이런 경우에 대한 보험을 들어두십시오. 저는 설마 그런일은 없을줄알았는데 생겼어요.

14. 매 협의마다 무슨 내용을 협의해서 뭘 정할것인지를 미리 정하고 그걸 공식적으로 카페 등에 고지하는걸로 하십시오. 그에 따라 협의때 필요한 자료를 먼저 요청을 하시고 상대방은 반드시 그걸 가져와야 협의하는거구요. 미팅을 위한 온라인 협의가 필요하다는것입니다. 카페나 이메일을 통해서요. 

15. 건축가는 시공비를 알지못합니다. 견적을 시공사를 통해 내봐야 압니다. 반드시 중간에 한번이상 가견적을 받으시고, 이것을 최대한 빨리하십시오. 변경사항을 일일이 다 적용하지 않고서도 좋습니다. 대략적인, 기본적인 견적을 일단 먼저 받는것이 중요합니다. 건축가 입장에서는 변경이 계속되고있는상황에서 견적을 위한 기본도면을 작성하고 전달하기보다는 변경을 다 일단 적용하고 한번에 하자고 할텐데 건축주 입장에서는 손해입니다. 거기서 시간을 많이 뺏기고 중간 가견적을 늦게 받게되면 결과적으로 시간이 더 걸립니다. 일단 큰 틀이 잡히는대로 가견적을 일단 받으시되 반드시 실시설계가 이루어지기 전에 가견적을 받으십시오. 그리고 견적에 대한 조정을 다 끝마치고 반드시 가견적을 한번 더 받으시고 난 다음에 추정금액에서 해볼만하다 싶으면 실시설계로 이행할것을 승인하십시오. 이런이런 변경을 하면 비용이 줄어든다는 말만 믿고 변경하는데 시간 다보내고나서 나중에 실시설계로까지 바로 이행해버리고 견적내보면 시공비가 오히려 늘어나는 결과가 나옵니다.

참고로 제가 녹취에 대해 말씀드렸습니다마는 미국영활 보시고 녹취가 불법이라고 생각하시는분이 많으신데요. 본인이 대화 당사자로서 법적증거확보를 위해 녹취/녹화하는것은 불법이 아닙니다. 몰래해도 불법이 아닙니다. 유튜브 등에 올려서 초상권 침해 및 허위사실/사실적시에 의한 명예훼손을 하는것이 불법입니다. 이것도 공익을 목적으로 할때에 처벌하지 않습니다마는 어쨌든.. 아예 계약당시부터 명확히 협의를 녹화하자고 말할수 있다면 그게 가장 좋겠지만 그게 좀 꺼려지시면 말씀 안하셔도 녹취 하셔도 법적으로 문제가 없습니다. 

'이제와서는 못바꿔. 말하기도 좀 그렇고.. 그냥 안고살지 뭐' 

절대 그렇게 못사십니다. 이사갈때까지 그거 못바꾼거 후회하십니다. 아파트는 지어진것을 들어가 사시는거라 그게 됩니다마는 설계에 직접 참여하게되는 단독주택의 경우 자신이 바꿀수도 있었던 부분에 대한 미련이 남거든요. 부디 이같은 사항들을 처음에 사이좋을때 계약서에 명시하십시오. 3-4천만원에 시공까지 1년가까이 이어질 용역을 계약하면서 이런부분을 대강 하자는 건축가와 계약할 필요가 있을까요? 나중가서 안해줘도 되는거 해주고있는거다 라는 소리 들어가며 변경 '부탁'하시겠습니까? 제 생각엔 다른건 모르겠고 이 변경에 관한것만 확실히 정해놓으시면 최소한 설계과정에서는 암 안걸리실것같습니다. 어쨌건 이 부분은 일부 건축가와 건축주의 상식에 있어 차이가 명백한것같거든요. '지혜로운' 건축주가 되어 계약상 변경할수 있는부분도 못고치고/안고치고 내탓이오 내탓이오 통달하고 사시는것도 물론 방법이겠으나 그보다는 사시는동안 속이 편안하고 서로 앙금안남는 건축되시기 바랍니다. 건축주 눈에 문제있는부분은 남이 와서 봐도 마찬가지입니다. 물론 두번일하는게 싫은 건축가는 다른 의견일수 있습니다마는 그 집에 와서 살 계획이 없는 사람의 의견임은 명심하십시오.