집짓기가 어려운 것은...

집짓기가 그렇게 어렵습니다.

다른 산업과는 다르게 건설산업의 특성 중 하나가 성과물이 완성되기 이전에 원가가 먼저 결정되고, 품질기준이라는 게 문서로 되어 있기 때문에 완성품질에 대한 해석의 차이가 발생할 수 있습니다. 그리고 약 30가지 이상의 공종이 서로 연계되어 진행되며 자재 품질, 시공 품질이 모두 일정 할 수 없기 때문에 그럴 수 있을 것이며, 거기에다가 완성된 이후 표면에 나타나지 않고 감춰지는 부분이 있기 때문에 공사 과정에서 철저한 검측이 필요하지만 자칫 이를 놓치는 경우 등이 집짓기 어려운 요인으로 작용할 수 있을 것입니다..

원가관리란 어떤 사업을 할 때 그 목적인 이윤을 추구하기 위한 관리 도구입니다. 건설공사도 다르지 않을 것으로써 시공자는 적정한 이윤을 남기기 위해 각 공사 항목별 일위대가를 작성합니다. 그런데, 일반적인 공산품의 원가산정은 자재비+노무비+기타 경비 등 생산 원가에다가 이윤을 붙인 게 시장가격이 됩니다만, 건설은 이와는 반대로 총공사비(이미 결정됨)-이윤 = 생산원가가 되는 것이고, 이를 토대로 일위대가를 적성할 수밖에 없을 것입니다. 즉, 이윤을 10%로 한다면 총 원가는 총공사비용의 90%를 넘어서지 않는 범위에서 계획되어야 할 것이라는 뜻입니다.

그런데 여기서 비용 변경없이 설계에서 제시한 재품보다 더 나은 품질을 요구하는 건축주의 건전하지 못한 사고나, 역시 설계에서 제시한 것보다 조잡한 품질의 제품을 사용한 시공사의 올바르지 못한 생각에 의해 공사 과정 또는 성과물 완성 후 분규가 발생할 수 있습니다.

 "은주면서 금만들어 달라고 한다."라는 말이 있는가 하면 "줄 돈 다 주고 물건 망쳤다."라는 얘기도 있는데, 위와 같은 사례에 딱 들어맞는 얘기들입니다.

이러한 폐단을 방지할 수 있는 계약제도가 "실비정산 보수 가산식"제도(4가지 제도가 있음)가 있습니다. 공사에 소요되는 자재나 노무비 등을 실비로 정산하고 계약 과정에서 미리 정해둔 보수를 더하거나 곱하여 지급하는 방식인데, 확실한 시공이 가능하지만 발주자와 시공사의 신뢰가 중요하고 무엇보다도 원가가 높아질 수 있다는 문제점을 내포하고 있습니다. 그렇게 해서라도 건축주의 요구성능을 만족시킬 수 있다면 그리 계약하면 될 것입니다만, 건축주가 공사비를 아끼려고만 하는 것인지 아니면 시공사가 그 정도의 기술능력도 없는 것인지는 모르겠습니다만, 건축물 하자에 대한 분쟁은 끊임이 없으며 건축주와 시공사의 불신의 골은 낮지는 않습니다.

모든 게 생각의 차이라고 봅니다.

설계자는 건축주의 의도와 주머니 사정을 고려하여 설계안을 제시하여 건축주가 건전한 사고를 가질 수 있도록 조언하고, 시공사는 적정한 공사비 내역을 제시하여 기술과 경험을 바탕으로 시공에 임하며, 감리자는 설계 내용에 맞게 시공되고 있는지를 제대로 확인하면 되는 것 아니겠습니까?

2009년도 당시 제가 있었던 회사가 평택의 미군부대 이전공사(FED) 중단열과 외벽 치장 벽돌공사 등이 포함된 입찰에 참여했을 때, 원수급자인 대형건설업체에서 두 가지 주문이 있었습니다. 하나는 당신네 회사 기술자를 데려오고 다른 하나는 미군부대 공사 경험이 있는 작업반장을 대동하여 미팅을 하자는 것이었습니다. 그날 그곳의 현장소장은 제게는 중단열재로 사용되는 단열재의 열전도율과 두께를 제시하면서 설계도면상의 “R-value를 만족시킬 수 있는지에 대하여 질문을 하였고, 작업반장에게는 ‘어느 곳의 미군부대 공사를 했으며 당시 감독관이 누구였느냐?’라는 질문을 하였습니다.

그곳의 품질관리는 국내 현장과는 많이 다릅니다. 최초로 현장에 진입하는 사람들은 반장이고 기능공이고를 막론하고 품질교육을 이수해야 하는데, 그 방법이 해당 공종 특기시방서를 프린트하여 참석자들에게 배포하고 품질관리 담당자가 PPT와 판서에 의해 설명을 합니다. 한 시간 이상 긴 시간을 이러한 품질교육을 마치면서 마지막으로 이렇게 얘기를 했습니다. ‘이러한 내용대로 시공하지 않으면 모두 해체할 것이며, 자재 재사용을 방지하기 위하여 해체된 자재는 당일 현장 밖으로 이동시켜 폐기해야 합니다.’라고...

국내 건설사보다 2.5배 정도 높은 단가로 공사를 수주했던 당시의 공사는 적자를 면치 못했습니다. 그만큼 시공품질이 까다로웠다는 것인데, 저는 그 후 4년 뒤에 회사를 그만 두었지만 그 회사는 지금껏 미군부대 공사를 수행하고 있습니다.

그곳 품질관리에 대한 또 다른 예를 들어봅니다. 외단열과 관련된 우라니라 건축공사 시방서에는 (가)~(아)까지 여덟 항이 있으며, LH공사 시방서에는 6페이지 중 5페이지는 문자로 서술되어 있고 한 페이지는 그림으로 되어 있습니다. 그러나 미군부대 공사 외단열공사 시공지침서는 26페이지였으며, 내용 또한 서술식이 아닌 그림 또는 사진을 해석한 도해집이었습니다.

훗날 의정부 외단열 화재사고와 재천과 밀양의 외단열 화재사고 시 국토교통부 관련 자문회의에 세 번인가를 참여했는데, 당시 제시된 자료에는 제가 미군부대 공사 시 보아왔던 외단열시스템 시공 지침서(Dry vit field manual)일부가 포함되어 있었습니다. 기준은 있되 지켜지지 않음이 현상과 같은 하자를 양산하고 분규로 이어진다는 게 제 생각입니다. 

계약이란 것이 당사자 간에 그 내용대로 이행하자는 목적이 있는데 반해 그러하지 않음에 따라 분규가 발생하는 것으로써, 대표적인 요인들을 아래와 같이 요약해 볼 수 있습니다.

1. 적정한 조치없는 계약 내용의 변경(일방적인 변경)

2. 계약범위에 대한 의견 차이

3. 계약 문서상 기술된 것과 보여지는 것이 다른 현장조건

3. 계약상 제기된 문제점이나 문제점의 해결방안에 대한 불완전하고 부적절한 응답 또는

무응답

4. 계약서상의 애매한 표현과 이에 대한 해석의 차이

- 합리적인 기간,.. - 동등한,.. - 관행에 따라...등

5. 태만

계약상 명시된 업무의 불성실한 수행이나 의도적인 태업.

6. 지연

공사비 지불 지연, 공기 지연 등

 저는 건축물 하자분쟁 현장실사 시 두 가지를 봅니다. 계약서 내용과 현상과의 일치성 여부

를 확인하기 위해서 현장실사 전 당사자들에게 계약서류 중 특기시방서와 공사 내역서를 

준비하라고 이르고, 이를 근거로 하여 현상을 확인하는 것입니다.

그 다음으로는 이면 또는 변경 계약이나 별도의 작업지시서가 있었는지 여부 등을 확인하기

위하여 당사자들의 의견을 듣습니다. 여기서 중요한 게 ”백 명의 증언보다 서명이 들어 있는

한 줄의 서류“입니다. 말로만 하지 말라는 뜻입니다.

견적의 종류 중 ”가격 기준에 의한 방법“이라는 게 있습니다.

”500만원/평“ 의 일반주택이 있을 것이고, 50여평 주택 한 달 냉난방비가 3만원 정도밖에 나오지 않은 패시브하우스도 있을 것입니다. 선택은 건축주가 하는 것이고 기술적인 능력 있는 시공사가 적정 금액을 제시하여 양 당사자가 합의하여 계약하여 시공하면 되는 것입니다.

여기서 중요한 게 각각의 집을 짓는데 사용되는 재료와 노무비용일 것입니다. 

재료는 가격기준에 적절한 자재를 설계자가 제시하고 이를 공사 내역에 포함시키면 될 것입니다만, 이를 가공하여 설치하는 노무비용이 다를 수 있습니다.  "표준품셈"은 노무원가와 관련이 있는 부분입니다. 어떤 재료를 가공하여 설치하거나 또는 기 가공된 제품을 설치하는데 소요되는 단위당 비용을 산출하여 작성된 기준인데, 공사의 규모, 설계 정도에 따른 공사의 난이도 그리고 시공순서 및 방법 등에 따라 노무품은 변할 수 있습니다. 이런 점들을 미루어보았을 때 품셈의 기준도 중요하지만 공사 내역을 작성하는 견적자(여기서는 설계자)나 시공자의 경험 또한 중요할 것으로 여겨집니다.

이런 점들이 고려된다면, 집짓기가 결코 어려운 것도 아닌 것 같습니다만...

당사자들의 생각 말씀입니다.

아래는 제가 건축물 하자와 기능인력인 건설근로자와 연관성에 대하여 논한 내용인데, 몇 가지 현장 사례들이 있습니다. 건축물 하자에 대한 관심 있는 분들께서는 한 번 읽어보시기 바랍니다. http://www.economyf.com/news/view.asp?idx=5636