건축 자금 계획 중간정리

안녕하세요. 내집마려운 초보건축주입니다.

 피코네 유튜브 채널에서 “돈이 충분한 건축주는 없다”는 말씀을 자주 하십니다. 그러나 건축주학교에서 제가 마치 ‘제대로 된 설계’와 ‘회원사 시공’에 필요한 예산을 큰 걱정 없이 여차저차 간단히 마련한 것처럼 말하고 있어 보였습니다. 그러나 저는 직장을 다니며 작고 조그마한 월급을 받는 봉급생활자이고, 모아놓은 저축도 넉넉하지 않습니다. 믿을 것이라곤 (비교적)젊은 나이와 다가올 세월에 받을 급여 뿐입니다.

 대다수의 분들과 마찬가지로 저도 예산과 시간을 여유있게 준비하지 못한 상태에서 집을 짓기를 결심했습니다. 다만 피코네 채널과 기술자료실을 검토한 끝에 ‘상세도면이 포함된 설계’와 ‘패시브하우스’라는, 나름의 이유가 있지만 보편적이지는 않은 선택을 했습니다. 고성능, 고품질의 주택을 원한다는 점이 선택의 가장 큰 이유였습니다만, 그에 못지 않게 예산계획의 안정성을 확보할 수 있다는 장점도 있었습니다. 공사중 도급비 증액 등의 변수를 줄일 수 있으니까요.

 이런 선택으로 만나뵙게 된 회장님께 얻어걸려(?) 큰 도움을 받고 있습니다. 그러나 준공 후 대출까지 성공하여 “이대로 따라하셔도 됩니다”라고 자신있게 말씀드려도 될 단계가 아니기 때문에, 새 집에 들어앉아 천천히 꼼꼼하게 정리해 보고 싶습니다만, 건축주학교에 갑자기 불려나가 즉흥발표(?)한 내용이 단편적이어서 조금 더 자세한 설명이 필요하겠다는 생각이 들었습니다. 자금계획이 절반의 예상과 절반의 확신으로 구성되어 있을지언정 은행대출 및 건축예산 준비의 관점에서 선택의 내용과 이유를 정리하고자 합니다.

단독주택 대출은 아파트와는 다르다

 단독주택 건축에 대출을 활용하기란 아파트에 비해 쉬운 일은 아닙니다. 아파트 구입시에는 마음에 드는 물건의 주소와 동호수를 갖고 은행에 가면 대출 가능 액수를 즉시 산정해볼 수 있습니다. 구입 전부터 얼마의 대출이 가능한지, 마련해야 하는 현금은 얼마인지 자금계획을 명료하게 세운 후 계약할 수 있습니다. 그렇기 때문에, 보시는 것처럼 아파트는 자금흐름에 끊김이 없습니다.

 그러나 단독주택의 상황은 좀 다릅니다. 설계, 허가, 시공, 준공 등기까지 마친 후에서야 은행에서 ‘진지한 상담’이 시작된다고 보셔도 됩니다. 집을 짓는 과정에 드는 비용은 신용대출을 받던, 가족들의 원기옥을 끌어모으던 건축주가 알아서 부담해야 합니다. 건축비를 대기 위해 가족 명의의 살림집 담보로 대출이라도 받는 경우에는 무거운 책임감을 갖고 반드시 은행대출을 받아내야만 하겠지요. 그러나 건축을 완료한 후 집문서를 갖고 은행 창구에 앉아서 알게 되는 것들이, “면적기준 때문에, 저렴한 정책자금 대출은 불가능하다”는 사실이거나, “건축비용 대비 감정가가 낮게 나와 대출가능 액수가 매우 적다”는 청천벽력같은 소식이어서 멘붕에 빠질 수도 있습니다. 이는 건축주의 자금계획과 가족간의 평화를 송두리째 뒤흔들 수 있는 내용입니다.

대출규모의 산정

 건축에 관심을 갖는 많은 분들이 집의 디자인, 규모, 구조방식 등을 먼저 결정하리라 생각합니다만, 대출이 필요한 건축주라면 대출상품부터 결정하고 시작하셔야 한다고 말씀드리고 싶습니다. 첫째로, 대출상품의 규정에 집의 규모(연면적)가 맞추어져야 합니다. 이로 인해 디자인과 건축주의 필요에 맞춘 설계에 제약이 발생합니다. 둘째로, 대출시 이루어질 감정평가 절차를 고려해야 합니다. 아무리 멋진 디자인에, 고성능 주택이어도 구조방식 선정과 건축비 증빙이 제대로 이루어지지 않는다면, 건축물가액을 인정받지 못하게 됩니다. 건축주로써 이 두 가지를 고려해 설계, 시공해야만 원활한 대출의 가능성을 키울 수 있게 됩니다.

 지역의 은행에 확인해본 바에 따르면, 건축비 증빙 없이 공사하는 경우, 목구조는 평당 200~250만 원 가량 감정받을 수 있습니다. 40평 공사를 하는 것으로 계산하면, 토지와 공사비 합계 4억 원을 들여 약 2억 원으로 감정받을 수 있습니다. 제가 있는 지역 기준으로 LTV와 방공제를 차감하면 1억 2천 가량의 대출을 받을 수 있게 됩니다. 4억 예산 중 자기자본은 2억 8천이 필요하다는 계산입니다.

 다음은 철근콘크리트의 경우입니다. 위와 마찬가지로 건축비 증빙 없이 공사하는 경우, 약 400~600만 원 가량 감정받을 수 있습니다. 목구조와 달리 종합건설과 계약하여 건축비를 증빙시 감정가액에 공사비를 반영할 수 있습니다. 토지와 공사비 합계 5억 원을 들여, 4억 원으로 감정받는 것을 전제로 LTV와 방공제를 차감하면 2억 6천만 원 가량의 대출을 받을 수 있게 됩니다. 5억 원 예산 중 자기자본은 2억 4천만 원이 필요하다는 계산입니다. 목구조+직영공사 대비 자기자본 액수가 4천만 원 가량 줄어들게 됩니다.

 제가 해놓은 계산을 보시기에 고려하셔야 할 점이 몇 가지 있습니다.

 첫 번째로, 토지가액의 지역별 편차입니다. 건축예산에서 토지가액 비중이 굉장히 높은 수도권의 경우, 공사비 감정을 중요하게 고려하지 않아도 될 것으로 생각합니다. 땅값만으로도 꽤 높은 감정가를 받을 수 있기 때문입니다. 그러나 이와 별개로.. 수도권의 여러 규제를 따져봤을 때 사실상 대출 받기가 어렵겠다는 생각이 들었습니다.

 두 번째로, 공시지가와 토지거래가의 차이입니다. 제가 사는 지역의 경우, 지난 10년간 토지가격이 떨어지는 쇠퇴하는 지역입니다. 이 말인 즉, 토지의 공시지가에 비해 거래가가 낮은 곳이라, 생각외로 토지가액 감정이 높게 나와 대출에 유리합니다. 반면 전원주택단지 붐 등으로 공시지가에 비해 거래가가 비싼 지역은, 감정 받기에 불리하다는 점이 고려되어야 합니다.

 세 번째로, 지방의 단독주택의 경우 방공제 금액은 (별도의 기준이 마련되어 있음에도 불구하고) 현관문이 한 개라면 방 개수와 관계없이 2천만원으로 대체로 통일되어 있는 실정입니다. 그러나 수도권 등 다른 지역에서는 공제 금액이 헉소리 나올 정도로 커질 수 있다는 점입니다. 그에 따라 대출액도 줄어들겠죠.

 마지막으로, 가장 중요한 점. 건축예산 흐름에 가족간의 대여금이 상당부분 있기에 책임있는 마음가짐으로 계획한 것입니다만, 제가 집을 완공하여 대출까지 완료한 것이 아니기 때문에 이 모든 계획은 (보수적인) 행복회로일 뿐이며, 현실과는 괴리가 있을지도 모른다고 생각합니다. 제 계산대로 굴러가는 일은 잘 없더라구요.

 한가지 고백하자면, 대출액을 늘리는 것보다 공사비를 아끼는 것이 낫지 않겠냐는 주위의 만류가 꽤 있었습니다. 합리적인 조언이며 꽤나 고민했던 부분입니다. 다만, 생애 한 번 뿐일 건축의 기회, 오래오래 지내며 고생스레 갚아나갈 집은 쾌적한 고성능 주택이고 제 필요에 맞는 구조여야 한다는 생각에 저희 쀼는 뜻을 같이 하여 이와 같은 결정을 내리게 되었습니다.

 - 각 대출상품별로 신청방식과 시기도 조금씩 다르고, 챙겨야 할 조건들도 차이가 있기에 주택금융공사(https://www.hf.go.kr/) 혹은 지자체 고시공고란을 찾아서 읽어보시기를 권해드립니다. 자녀수, 청약저축유무 등에 따라 이자율이 할인됩니다.

 - 또한 위의 상품들에 있는 소득, 재산, 건축물가액 등 제약사항이 없으면서도 저렴한 금리의 주택도시기금 적격대출 상품도 있습니다만, 이는 은행별 기금잔액이 상하반기 초에 순식간에 바닥나는 신기루같은 존재라 소개하지는 않았습니다.

 - 보금자리론은, 조만간 상환기간 50년짜리 상품도 출시된다는 소식이 있습니다.

 - 주택금융공사의 상품은 대출실행 후 고정금리입니다만, 시중금리 변동에 따라 매월 1일 기준으로 이자율이 고시됩니다. 1년 전에 비해 대략 0.75%p 인상된 상태입니다. 앞으로 꽤 가파른 인상이 예상됩니다.

 + 대출여부를 떠나서 가능하면 설계시부터 국민주택규모(읍면지역 100㎡, 이외 85㎡) 이내에서 승부를 보시기를 권해드립니다. 설계비, 도급비(종건)의 면세처리가 가능하고, 대출금액의 소득공제(연간 1,800만 원 한도)도 가능합니다.

 + 일부 지자체(순천)에서는 패시브하우스 건축시 3천만 원 가량의 보조금을 지급하는 것으로 알고 있습니다. 건축 예정지의 지자체 조례를 살펴보시면 도움이 될 것 같습니다.

 + 건너 듣기로, 조만간 패시브하우스 착공시 1억 원 규모의 저리 대출이 가능한 지원사업이 시작될 것이라는 소식을 들었는데, 정보에 밝으신 분이 계시다면 소개해 주시면 감사하겠습니다.

토지구매과정, 빈집정비사업 등등.. 소개해 드리고 싶은 내용들이 더 있으나, 점점 정리가 안되고 있으므로.. 다음 기회에 쓰도록 하겠습니다. 아무쪼록 건축의지를 가진 모든 건축주분들이 적절한 방법을 찾으셨으면 좋겠습니다. 굿밤!