지적재조사 사업지구 내 건축에 관해 - 보존등기 받아 대출하기

지적재조사사업지구내 필지에서의 건축에 관해

 이 글을 보시는 건축주 여러분 안녕하세요? 초보 건축주입니다. 저처럼 작고 조그마한 재산을 가진 건축주는 정책자금을 지원받거나, 건축이 완료된 후 대출을 이용해야 합니다. 그러나 최근 지적재조사사업이 전국적으로 활발하게 진행되고 있는 가운데, 사업지구로 지정되면 2년에 이르는 사업기간 내에는 경계복원측량, 보존등기 등 건축 행정절차에 각종 제약이 발생합니다.

 지자체의 담당 공무원도 선례가 없어 구체적인 근거를 밝히기 어려워하고, 지성아빠, 원아키텍트 등 커뮤니티에도 먼저 경험한 분들의 선례도 찾기 어려웠습니다. 건축비 등 물가가 미친 듯이 치솟고, 금리의 폭등이 예고된 현 시점에서 막막한 마음을 안고 몇 달째 관계법령을 분석하고 자문을 반복하며 헤쳐 나갈 길을 찾고 있습니다. 아직 착공도 하지 않았지만, 앞으로 진행 경과를 정리하고 공유하고, 먼저 경험하신 분의 경험을 나눠받고자 이 글을 작성하게 되었습니다.

집을 짓기 위해 대지 구입

 2021년 6월경, 집을 짓기 위해 땅을 구입했습니다. 지목은 대지이며, 공부상 96년이 된 폐가가 있습니다. 오래된 주택이 있는 땅을 선택한 이유는 농축산부의 농촌지원사업인 “주택개량사업”을 통해 건축자금을 조달하기 위해서입니다.

※주택개량사업 개요

- 건축물 준공 후 고정금리, 연리 2%, 최대 2억 원 한도의 정책대출

- 2022년 사업 신청시 2023년 8월까지 보존등기 완료하여 대출 실행할 것

시청에서 온 편지 한 장

 설계를 진행하려던 2021년 10월 말, 시청 지적과에서 편지 한 통을 받습니다. 건축예정인 필지가 “2022-23년 지적재조사지구로 지정된다”는 예고였습니다. 시청 토지정보과 담당자에게 건축예정임을 밝히고 안내받은 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

※지적재조사지구 지정지구 내 건축시 제약사항

- 2023년 말 사업완료 공고시까지 경계복원측량이 불가능

- 2023년 말 사업완료 공고시까지 지적공부정리[합필, 분필, 지목변경 등]이 불가

- 2022년 2분기 인접토지 경계협의 후 임시경계점표지 제공 가능 (경계복원측량이 불가하므로 설계시 필요)

- 2023년 말 사업완료 공고시까지 임시사용승인은 가능하나, 사용승인 및 보존등기는 불가

건축 계획 수립

 안내대로라면, 2022년 2분기 이후부터 설계에 착수할 수 있고, 착공하여 공사하는 데에는 문제가 없으며, 공사가 완료되더라도 2023년 말로 예정된 지적재조사사업 완료공고 전에는 임시사용승인 상태로 거주해야 합니다. 이로 인해 몇 가지 문제가 발생합니다.

※건축주에게 발생한 문제

- 물가 폭등, 자재난 등 변화하는 정세 속에 설계 및 착공을 연기해야 함

- 주택개량사업 사업기한 (2023.08.) 내에 사용승인, 보존등기가 불가하므로, 주택개량사업 신청을 포기하거나 착공을 그 다음해로 연기해야 함.

- 사용승인, 보존등기가 불가능하므로 지적재조사 완료시까지 은행 대출취급도 불가능(중요!!)

 가장 심각한 문제는 2023년 말로 완료예정된 지적재조사가 제때 마무리될지 기약이 없다는 데에 있습니다. 지적재조사 진행 절차마다 지정된 이의신청기간에 해당 지역내에 분쟁이 발생하여 경계결정위원회의 판단이 늦어지면, 덩달아 내 필지까지 2024년 이후까지도 사업완료가 지연될 수 있다는 점입니다. 갑갑한 일이죠. 이미 1년 가까이 허비한 건축주에게는 3가지 선택지가 남습니다.

1. 1년을 더 기다려서 2023년 주택개량사업 신청하고 착공을 미루어, 건축비인상 싸대기를 맞고 기절한다.

2. 2022년 주택개량사업을 포기하고 지금 당장 설계 착수, 완공 후 준공을 연기, 지적재조사가 완료된 후 사용승인을 받는다. 시중은행 대출을 이용하여 고금리 싸대기를 맞고 기절한다.

3. 지금 당장 설계 착수, 완공 후 (지적재조사사업 완료 전에) 사용승인을 내달라고 시청 앞에 드러눕는다.

 저희는 건축행정의 심장을 쏘는 야수의 심정으로 3번을 택했습니다. 올해 주택개량사업에 선정됐고, 기한 내에 보존등기에 실패하는 경우 2번을 예비 계획으로 갖고 건축절차를 진행하고 있습니다.

지적재조사 사업과 보존등기 –행복회로 풀가동-

1. 사용승인 신청 [건축법 및 그 시행령]

 [건축법 제22조4항]은 건축물의 사용승인 신청시 지적공부의 변동사항 등록을 하도록 규정하고 있습니다. 그러나 [지적재조사에 관한 특별법 제12조2항]은 지적재조사사업기간중 지적공부의 정리를 제한하고 있습니다. 이는 지목변경, 분필, 합필 등이 불가능하다는 뜻이며, 따라서 건축물 사용승인 신청 자체가 불가능한 상황입니다. 전·답을 일부 대지로 지목 변경하여 사용승인을 마쳐야 하는 많은 전원주택의 제약사항이 될 것으로 생각됩니다만, 이미 대지 상태에서 건축신고 예정인 저희 같은 경우 문제가 되지는 않을 것으로 생각됩니다.

2. 건축물대장 생성신청 [건축물대장 기재 및 관리 등에 관한 규칙]

 [건축물대장 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제12조 2항]은 건축물대장 생성신청시

⓵대지의 범위와 그 대지의 사용에 관한 권리를 증명하는 서류

⓶건축물현황도

⓷현황측량성과도(경계복원측량도로 갈음할 수 있다)
위의 서류를 요구하고 있습니다. 같은법 3항에서 규정한 “건축법령이 정한 건축기준 및 관계 법령 등의 규정에 적합한 건축물”인지를 확인하기 위해 필요한 건데요.

⓵에 해당하는 토지등기사항증명서는 지적재조사사업기간 중에도 기존의 지적도는 효력을 갖고 있으므로 유효할 것으로 생각됩니다.

⓷에 해당하는 서류를 제출하기 위해서는 현황측량을 해야 하는데요. 이는 지적재조사법에서 규정하는 제한사항(경계복원측량)이 아닙니다. 현황측량은 설계 시공을 위해서도 꼭 필요하구요.

3. 건물 소유권 보존등기신청 [부동산등기규칙]

 여기까지 무사히 당도했다면, [부동산등기규칙 제121조 2항]에 제출하도록 규정된 “건축물대장등본”을 제출하여 권리증서를 갖고 은행으로 달려가서 신나는 대출을 받으면 되겠습니다.

 지적재조사와 신규 건축을 동시에 하는 경우는 있어도, 기간 내에 준공을 완료하여 대출을 받고자 하는 경우는 없었나 봅니다. 시청의 지적과, 건축과에서 지적재조사 중에는 지적도 확정이 안 됐기 때문에 보존등기는 어렵다며 난색을 표하고, 준공을 지적재조사 이후로 미룰 것을 건축주에게 종용하는 현실입니다. 그러나 근거법령이 무엇인지 담당자도 명쾌히 밝히지 못하는 상황이고, 살펴본 절차로는 가능할 수도 있겠다는 생각이 들어 준공이 준비된 상황에서 신청해 판단받아 봐야 할 것으로 생각됩니다. 그래서, 미리 지적재조사와 사용승인, 건축물대장 생성, 보존등기에 이르는 관계법령을 검토해 보았습니다.

마치며

 노잼인 글을 써서 죄송한 마음입니다만, 굉장히 특수한 상황인 것 같고 건축계의 소수자가 된 듯한 외로운 느낌에 젖어 정리해 보았습니다. 많은 분들에게 도움이 되는 내용은 아닐 것 같습니다. 그러나 어쨌든 내 일이 되어 당하면 10년 늙는 느낌이고, 해결해 보려고 했더니 참고할 정보가 정말 없는 난감함을 뼈저리게 겪고 있는 입장이라 무언가 남겨 놓는게 저와 비슷한 처지에 계시는 분께 도움이 될 것 같아 글을 써보았습니다. 혹시 길을 개척해 두신 분은 저에게 비법전수를 부탁드립니다. 무튼, 앞으로 진행상황에 따라 경과를 작성해서 미래에 이 글을 끝까지 읽고 계시는 님을 위해 남겨놓도록 하겠습니다. ㄳ