간절한 상황.. 윗층 테라스 누수로 천장에서 물이 걷잡을수 없이 흐르는 상황

서울시 금천구 소재, 지어진지 12년 정도 된 주택에 10년째 거주하고 있습니다. 3-4년간 누수 문제로 정리가 안되고 있는 상황이고, 저희는 잠을 자고 생활하는 공간인데 언젠가 집이 무너질지도 모른다는 공포감을 가지고 살아가고 있습니다. 천장 벽지는 곰팡이 핀 상태로 건강에도 좋지 않을 상황을 몇년동안 버티며 지냈습니다.

지난주 8/21(수) 천장에서 물이 폭포수처럼 떨어져서 아기 욕조로 물을 받아내며 바가지로 화장실에 수십번을 버리고.. 아침 8시부터 저녁 7시까지 12시간 넘는 시간동안 정말 말도 안되는 상황을 겪었습니다. 간절한 마음으로 이 곳에 글을 남깁니다.

현재 저희는 1층 상가건물이 포함된 빌라에 거주중인데요.

이 건물의 구조가 특이해서 일단 설명부터 해드리자면, 저희 집은 3층인데 원룸형태의 집이고 복층으로 구성되어 있습니다.

저희집 천장(복층 중 윗층의 천장)의 바로 위는 5층(501호) 한가구에서만 사용하는 옥상입니다. 501호에 벨을 누르고 안에 거주하는 사람이 문을 열어주면, 그 집 현관과 내부를 지나가야 들어갈 수 있는 테라스입니다. 그 테라스를 현관을 거치지 않고 가려면 벽타고 올라가지 않는 이상 갈 수 있는 방법이 없습니다.

이 옥상에서 누수가 발생해서 비가 많이 오면 저희집 중앙 천장에서 물이 계속 샙니다. 2022년에 한번, 그리고 지난주 8/21에 한번, 그동안 두번 정도 저희집 천장으로 물이 폭포수처럼 흘렀습니다. 두번을 빼고는 비가 많이 올때 천장이 축축한 느낌이 있는 정도인적은 있습니다.

첨부된 사진은 2년 전 물이 새던 사진과 올해 사진 및 영상, 윗층 테라스 사진입니다. 천장 벽지는 2년 전부터 이미 곰팡이가 생겼고, 석고보드로 이뤄진 천장 부분은 모두 젖어있는 상태이고 가루가 계속 떨어집니다.

501호 집주인은 이 건물이 처음 지어질때부터 몇 년간 살다가 전세를 주고 약 3년 전부터는 세입자가 살고 있습니다. 2년 전 저희집에 물이 샜을 때 집주인 통해서 물이 폭포수처럼 새고있으니 조치를 취해달라고 말하고 세입자 연락처를 받았습니다. 세입자는 물이 많이 고여 있어서 자기가 다 내려보냈다고 이야기 했고, 이러한 내용은 모두 문자 메시지로 남아있습니다. 이후에는 비가 많이 오는 예보가 있을때마다 제가 직접 세입자에게 연락해서 물 내려가는 배수에 신경써달라고 이야기 했었습니다.

올해 4-5월경 기존 세입자는 이사를 가고 새로운 세입자가 들어왔습니다. 7월 18일경 폭우예보가 있어 집주인에게 문자로 2년전 사진을 보낸 후 ‘새로운 세입자가 들어온걸로 알고 있다. 윗층에서 배수가 제대로 안되면 이러한 상황이 발생하니 세입자에게 안내 해달라’고 이야기 했습니다. 이 또한 모두 메시지로 남아있습니다.

 근데 8/21에 2년 전보다 더 심하게 물이 폭포수처럼 집안 천장 중앙으로 들어와서 새로운 세입자를 만나보고 사태 파악을 해보니 세입자에게 이러한 언지가 아예 없었다고 합니다. 제가 7월 18일경 요청한 내용도 전달이 안됐구요. 오히려 세입자가 말하기를 물이 찰 수도 있다는걸 알았다면 자기가 신경썼을텐데 전혀 몰랐다고 말하더라구요.

8/21(수) 누수 당일, 간절하고 급한 마음으로 서울시에서 운영하는 "집수리닷컴"을 통해서 상담접수를 하였고 8/25 서울시 소속 집수리전문관(건축사)이 방문하였습니다. 윗층 501호 집주인과 제가 입회하여 전체적인 현장조사를 진행하였습니다.

테라스에 가보기 전에 저희집 누수 상황부터 같이 보자고 하니, 501호 집주인들은 자기들이 굳이 볼 필요는 없을 것 같다며 저희의 피해를 회피했습니다. 현장조사 이후 건축사 분의 테라스 배수문제 해결과, 바닥방수 보완에 대한 내용을 구두상으로 듣더니 옥상은 공용공간이라는 이유로 자꾸 건물 전체의 문제로만 돌리려 했습니다.

잘 모르는 제가 보기에도 501호 현관문을 지나지 않고는 테라스를 들어갈 수 없으니 공용공간이 아닌 501호 만의 전유부분이라고 생각되는데, 전문가 분들의 의견을 듣고 싶습니다.

501호의 옥상이 하기 내용을 기준했을때 전유부분이 맞는지 조언 부탁드립니다.

▶ 국토교통부고시 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 - 제 1장 제6조의2(전유부분과 공용부분의 판단기준)

제6조의2(전유부분과 공용부분의 판단기준) 하자여부 판정을 위한 전유부분 및 공용부분의 판단기준은 다음 각 호와 같다.  

1. 전유부분 : 구분소유권의 목적인 건물부분으로서 외벽 ㆍ 다른 세대 등과의 경계벽 및 바닥의 안쪽에 설치된 각종 시설물 및 창호(외벽에 설치된 창호를 포함한다)를 말한다. 다만, 개별 세대에서 단독으로 사용하는 부분과 세대에 속하는 부속물을 포함하고, 배관 및 배선 등은 다음 각 목의 기준에 따른다. 

가. 계량기가 설치된 배관ㆍ배선 : 전기, 가스, 난방 및 온수 등은 세대 계량기 전까지의 부분 

나. 오수관ㆍ배수관ㆍ우수관 등 : Y자관 및 T자관 등 2세대 이상이 공용으로 사용하는 시설 전까지의 부분. 단, 누수ㆍ소음 등 하자 현상이 전유부분에서 발생하는 경우에는 전유부분으로 본다. 

관련하여 서울시 산하 소속 건축사분의 현장조사 후 수리 방안에 대해 답변받은 내용도 같이 전달드립니다. 

1) 누수된 천장을 우선 철거해야함. 동시에 5층 테라스 바닥 및 난간 벽(바닥에서 높이 30cm 이상)에 방수공사하여 원천적인 누수 문제 해결 필요. ( 바탕면 청소 및 구배 확보 / 직각모서리 둔각 처리, 부분 방수 / 하도 프라이머1회 / 중도 방수제1회 / 상도 방수제1회 / 필요시 보호제 코팅 )

2) 테라스 바닥 배수구에 <낙엽방지용 배수구 커버>를 설치하고, 수시로 낙엽 등 청소 필요.

3) 기존 배수구가 막히는 경우를 대비, 배수구에 가까운 난간 벽 하단에 <우회 배수로> 설치 권장.

4) 서울시 보조금은 10년 이상된 주택을 지원. 다만 전입신고 및 사실상 주거로 사용하는 경우에 대한 적용 여부는 금천구청에 문의 확인 필요.

첨부된 파일의 테라스 상태를 보시면 아시겠지만, 화단에서 나오는 흙이나 나뭇잎이 배수로를 막을 수 있는 상황입니다. 바닥도 많이 깨져있는 상태이구요.

첨부된 파일과 제가 작성한 글을 보시고

한마디, 한말씀이라도 전문가 분들이 조언과 말씀 해주시면 저희에게 큰 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다.