[누수관련 하자] 비정상적인 하자보수
건물: 2022년 4월 새로 입주한 타운하우스 내 단독 주택
누수 부위: 천창, 테라스, 벽체, 창문 등등
천창의 경우 2022년 부터, 나머지 부분은 2023년 7월 누수 발생함.
2023년 7월 주택 검사를 받고, 3회에 걸쳐 시공사 직원, 건축관련 임원, 전체 총괄 임원과 회의를 했음.
지속적으로 정상적인 배수/방수 시공을 요구하였으나, 계속 비용 문제 및 하청업체 문제(반드시 원래 일을 한 하청업체가 하자보수를 해야한다며)로 기괴한 공사가 진행되었음.
2024년 3월 21일 현재: 내부 석고/도배는 끝났으나, 외부에서 제대로 된 방수/배수 시공은 이루어지지 않음.
이 상황에서 어떻게 법률적으로 구제를 받을 수 있는지, 없다면 내 돈으로 고쳐야 하는지, 고친다면 어떻게 고쳐야 하는지 등등 잘 모르겠습니다. 조언 부탁드립니다.
경위:
1. 천창 총 3개
1-1. 2022년 6월 첫 누수: 천창 주위 실리콘 보수
1-2. 2022년 8월 재 누수: 천창 주위 실리콘 보수
1-3. 2022년 9월 3번째 누수: 천창 주위 실리콘 보수
1-4. 2023년 7월 주택 검사 과정에서 4번째 누수 발견: 천창 주위에 누더기같이 판넬 붙임.
아래 그림은 현재 상황.
2. 지붕: 역구배 구간에서 물 넘침으로 외벽으로 누수 중이며, 조만간 내부에도 수분이 발견될 것으로보임.
3. 테라스: 시공사가 공사비가 아깝다고 하며, 2층 건물 바운더리는 구체를 드러내고, 나머지 구간은 무근만 드러낸 다음, 구체를 드러낸 곳에는 노출 우레탄을, 나머지 구간엔 비노출 우레탄으로 방수한 다음 타일로 비노출 마감함. 원공사에서 방수가 거의 누락되어 있었을 뿐 아니라, 완전히 기묘한 구조로 시공되어 있었음.
<철거시 사진>
위와 같은 날림공사를 안보이게 하려고, 저 앞쪽에 벽돌을 쌓고 거기에 우레탄을 발라놓은 것
<하자시공 사진>
이렇게 건물 주위만 철거해서 여기에 방수를 함.
그래도 담수테스트 실피해자, 나머지 타일 부분은 무근까지만 철거하고, 다음과 같이 방수함.
4. 창호: 외부에서 창호 상방 철거하니, 상방에 설치되어 있던 방수지가 모두 쪼그라들고 이탈되어 있었음. 그래서 금속 플래싱을 상방에 요구하였으나, 역시 공사비 문제로 거절당하고, 또 방수지를 재설치함.
제가 설명에 필요한 부분만 잘라서 올리도록 하겠습니다. 도면을 좀 검토해야 해서, 저녁에 답변 드릴게요.
누수에 대한 하자보수 기간은 5년입니다. 다만 누수 보수를 하였다면 그 시점으로 부터 다시 5년이라는 확인서를 받아 두셔야 합니다. 법정으로 가면 이를 준용받을 수 있는데, 확인서가 있는 것과 없는 것은 꽤 차이가 많습니다.
그리고 "비용"때문에 이런 땜빵식의 보수는 성립되지 않습니다. 이는 나중에 하자보수 기간이 종료된 후에 사용자가 고민하는 생각이지, 공급자가 이를 공공연히 드러낼 만한 어휘는 아닙니다.
즉, 그 비용이라는 것을 따져보면...
처음의 설계/시공 단계에서 하자를 막을 수 있는 충분히 건전한 수준이어야 합니다. 이 때문에 비용이 들어가는 것이고요.
하지만, 이 설계/시공이 건전하지 못했다면, 그 만큼의 비용이 들어 가지 않은 것이라는 의미이기에, 하자가 생긴 후에 당연히 그 만큼의 비용이 들어가야 합니다.
건전한 결과물을 만들어 내는 건축사/시공사의 비용이 높은 것은, 하자가 생긴 후에 들어가는 비용보다, 할 때 제대로 하는 비용이 훨씬 저렴하다는 것을 이해하고 있기 때문입니다.
이 집도 마찬가지 입니다. 지금의 하자를 제대로 보수하려면, 이미 공사를 할 때 들어갔었어야 하는 비용보다 더 높은 비용이 요구될 수 밖에 없습니다. 같은 행위를 두 번에 해야 하니까요..
하지만 그럼에도 불구하고 이미 원인을 제공한 공급자가 이를 회피할 수는 없습니다. 원칙은 그러합니다.
다만, 다 사람이 하는 일이다 보니.. 합의라는 것이 존재할 수는 있습니다.
즉, 충분히 노력을 하는 곳이고, 보수도 최선을 다해서 처리를 한 후에, 비용이 너무 많이 들어서 사용자에게 일부를 부담하기를 상의하는 곳도 있습니다. 그럴 경우 이를 수용하는 건축주도 상당히 많고요. 일을 하는 것을 보니 "내가 생각해도 시공사가 너무 큰 손해를 보고 있다.."라는 생각이 저절로 들게 하는 시공사도 많기 때문입니다.
그러므로 비용에 대한 것은 당연히 시공사가 제공을 해야 하고, 지금처럼이 아닌 근본적인 대책이 마련되어야 합니다. 그 모든 작업이 다 끝난 후에, 사용자가 봐서 일부 비용을 분담하는 것은 사용자의 미덕이지 의무도 아니고요.
그럼에도 불구하고, 도면과 사진으로 볼 때, 이 집이 건전성을 갖추기는 어려워 보입니다.
즉 지금처럼 땜빵식이 아닌 근본적인 해결책은, 거의 모든 외벽의 마감을 다 뜯어 내고 새로 하는 수준까지 도달을 해야 합니다. 이 것은... 시공사는 소송으로 가는 한이 있더라고 끝까지 버틸 수도 있다는 의미가 됩니다.
반대로 ... 소송으로 가지 않으면 이런 행위를 멈추지 않고 지속할 것이라는 뜻입니다. 그리고 하자 보수 기간이 지나길 기다릴 것입니다.
이를 전제로 말씀드리겠습니다.
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1. 지붕 천창 주변의 누수
금속 지붕은 그 아래로 소량의 빗물이 넘어갈 수 있는 구조입니다.
그러기에 천창이 들어가면, 지붕의 금속 마감이 되기 전에 천창과 구조체 사이에 충분히 건전한 방수조치가 되어야 합니다.
지금 처럼 마감재에 땜빵을 하는 것은 그 수명이 길어야 2년일 뿐이고, 운이 좋게 2년을 넘긴다고 하더라도 다시 재발할 것이 분명합니다.
하지만 이를 건전하게 보수를 하려면 지붕의 마감재를 거의 다 걷어 내다 시피한 후에 구조체를 드러내고 방수 조치를 해야 합니다.
2. 역물매 지붕
역물매 자체가 하자 입니다. 이 역시 해당 부분을 걷어 내고 새롭게 시공이 되어야 합니다.
금속 지붕의 최소 물매는 5% 입니다.
3. 창호 하단과 상단
창문 주변의 벽돌을 일정 간격으로 사방 다 철거하고 창틀과 구조체 사이에 건전한 방수 조치가 됟어야 합니다. 그러면서 상부 후레싱을 추가합니다.
4. 베란다 타일와 벽면의 방수
무근 콘크리트까지 모두 걷어 낸 후에 다시 방수를 해야 합니다.
다만 외벽의 경우 사진 처럼 벽돌 하단부만 철거해서 보수를 할 수는 있습니다. 즉 허용된 방법 중 하나입니다. 방수조치를 콘크리트 바닥에서 부터 300mm 높이까지만 할 수 있기 때문입니다.
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버티면 불행히도 민사 소송 외에 달리 구제 방법이 없습니다.
혹은 계약을 해지 하려고 하더라도 그 역시 민사 소송을 해야 합니다.
다만 전관예우 변호사가 아니라면, 가급적 젊은 변호사가 낫습니다. 물론 이 역시 너무 범위가 넓은 뜬구름 잡을 수 있는 답변이나, 모든 직업이 그렇듯이 목마른 자가 일을 열심히 합니다.