탑층 누수 및 결로 관련 (두번째 질문입니다)

안녕하세요? 

10월 29일에 "탑층 누수 및 결로 관련" 제목으로 글 올렸는데 친절하게 답변주셔서 정말 감사했습니다.

염치없지만 관리소장님과 대화 후 몇 가지 질문을 더 드리고자 합니다.

질문이 많아 번거로우시겠지만 짧은 고견이라도 주시면 정말 큰 도움이 될 것 같습니다.

1. 누수란 물이 뚝뚝 떨어지거나 흐르는 정도가 되어야만 누수인가요? 

예를들어 옥상 크랙에서 미세하게 물이 스며들어서 탑층 세대 천장이 물에 서서히 젖어간다면 이것도 누수 아닌가요?

2. 정확한 사항은 당연히 현장을 통해 살펴보아야 겠지만, 일반적으로 통용되는 천장의 누수 판단 기준이 있나요?

실시간으로 물이 새는 것을 확인하는 것 이외에, 천장 물자국의 특이한 양상이라던지(슬라브 등 특정 방향으로 쭉 늘어진 물자국 등), 천장이 특정 방향으로 갈라진다던지, 갈색 얼룩이나 녹물 자국이 있다던지 등으로 누수를 어느정도 판단할 수 있는지요?

저희 집 천장 사진을 빨간색으로 표시해서 첨부드리니 살펴봐 주시면 감사하겠습니다.

 (사진은 누수 초기부터 몇 년이 지난 현재까지의 사진을 모두 첨부합니다)

아래 사진 작은 원은 녹쓴 자국입니다. 이런 부분이 군데군데 생겼습니다.

아래 사진처럼 특정 방향으로 갈라짐 현상도 생겼습니다.

아래 사진은 점검부에 물이 맺혀 있는 모습입니다.

점검부 바로 위쪽 스티로폼 부분의 갈색 얼룩과 점검부에 떨어진 갈색 물자국 입니다.

점검부 안쪽(위쪽)을 통해 본 스티로폼으로 갈색 얼룩이 있습니다.

3. 누수 판단 사진

다른 부분을 생각할 필요 없이 첨부드린 사진만으로도 혹시 결정적인 누수의 증거가 될 수 있을까 하여 여쭙니다.

갈색 얼룩은 녹물이고 옥상 콘크리트 철근 구조물을 통과해 탑층 천장으로 나타나는 것이라고 들었습니다. 첨부드린 사진에서 갈색의 물방울이 떨어진 흔적이 보이고 위의 스티로폼도 넓은 부위가 갈색으로 물들어 있습니다.

처음 발견했을 때는 스티로폼이 시공할 때 오염이 되었거나 단순 변색으로 치부하기도 했었는데, 그것이 아니라 누수로 인해 물이 스며들어서 오염됐다고 볼 수 있을까요?

아니면 결로로 인해서도 결로가 심하다면 위와 같이 물방울이 떨어지거나 스티로폼이 오염될 수도 있는 건가요?

4. 예를 들어 미세한 옥상 크랙이나 배기구 등에서 물이 조금씩이지만 계속해서 스며들었고, 

천장에 물방울이 맺히는 것 까지는 아니지만 손을 대었을 때 축축하게 젖어있는 것을 느낄 수 있는 정도라고 할 때, 이러한 현상을 보이는 누수의 가능성은 없나요?

이러한 것만으로 누수라고 단정짓기는 어렵겠지만, 관리소 측에서는 물이 뚝뚝 떨어지지 않기 때문에 누수의 가능성은 없다라고 단정하는데 이해가 되지 않습니다.

5. 관리소측에서는 관리소장님이 직접 눈으로 물이 떨어지는 것을 확인해야 누수라고 판단할 수 있다고 하시면서 비가 많이오는 장마철까지 기다려서 누수인지 확인해야 한다고 하십니다. 

물기가 있는 정도가 아니라 물이 천장에서 뚝뚝 떨어져야 한답니다.

근데 실제로 저희 집 천장에서 물이 맺혀 있는 경우는 있었어도 뚝뚝 떨어진 적은 없습니다.

사진 첨부드렸던 것처럼 서서히 번져나가다가 현재 거의 모든 천장이 물에 젖은 흔적으로 덮혀있는 상태이기 때문에, 장마철이 되더라도 손으로 만졌을 때 축축하고 물기가 있다의 느낌이 있을 뿐이지, 관리소장님이 말씀하시는 수준으로 확인은 할 수 없습니다.

만에하나 결로라 해도 일반적인 결로와 다른 양상인데, 누수의 가능성은 전혀 열어놓지 않고 물이 떨어지는 것을 눈으로 보아야 누수로 인정해주겠다고 하니 이러한 상황에서 제가 어떻게 더 대응을 할 수 있을까요?

6. 관리소장님은 누수 여부를 본인의 판단만으로 결정하겠다고 하십니다.

예를들어 전문가 5명이 모두 누수라고 한다면 어떻게 하시겠냐고 했더니, 그런사람들의 말은 믿을 수 없고, 관리소장님이 직접 눈으로 물이 떨어지는 것을 보아야 누수로 판단할 수 있다고 합니다.

이게 말이 되는 겁니까?

그리고 그럼 만약 장마철에 천장에 물이 맺히면 누수라고 인정하시는거냐 했더니 그건 그때 상황을 봐야 알 수 있는 거라고, 관리소장님 본인의 누수 판단 기준도 따로 없고 애매하게 책임을 회피하고 넘어가시려고만 합니다.

이런 상황에서 어떻게 갈등을 해결할 수 있을까요?

7. 만약 옥상에서 부터의 누수가 확인되면, 일반적으로 장기수선충당금으로 옥상 보수를 한다고 알고 있는데 맞나요?

그리고 이 때 옥상 보수 이외에 세대의 천장 얼룩이나 파손 등은 장기수선충당금으로 보상이 되지는 않나요?

아파트 단체보험도 화재보험밖에 없다고 하는데 이럴 경우 집 천장은 어떻게 보상을 받아야 되는 걸까요?

질문이 너무 많아 죄송합니다.

머리가 너무 아파 이렇게라도 질문드리는점 양해부탁드립니다.

정말 감사합니다!