하자관련 질문/사례
건축물 하자관련 소송순서를 정리하여 주십시오
하자없자
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2016.09.02 10:32
안녕하세요?
최근에 단독주택을 신축하여 입주한 건축주 입니다.
하자가 없는 집을 짓고 받는 다면 모두 행복하게 주택을 많이 지을 것입니다.
집을 지면 10년은 늙는 다는 말은 건축후 하자로 인하여 더욱 심한듯 합니다.
일반적으로 건축물의 하자가 있다면 어떤과정으로 소송을 진행 하게 되나요?
이런 과정에 대한 정리가 이곳에는 없던데 한번 정리해 주시면 좋겠습니다.
제가 생각하는 과정은...
1. 하자 인지
2. 하자 통보 및 보수요구
3. 하지진단- 외부업체에 하나요?
4. 내용증명
5. 협상
6. 민사소송
제가 궁금한 것은 건축주가 인지하는 하자가 정말 하자인지 또는 심각정도인지를 알 수 없는데
이런 경우
1) 하자진단 업체에 문의하여 하자진단서류 를 받는 것이 공식적으로 법원에서 인정이 되나요?
2) 도면과 다르게 시공된 경우도 하자에 해당 하나요?
3) 표준시방서에 맞지 않는 설계도 내용도 하자에 해당하나요?(예를들면, 끊어친 RC에 지수판등이 없는 경우와 실제 지수판 없이 시공된 경우-> 누수원인?)
4) 이미 준공허가가 난 건물이 설계도나 , 시공의 오류가 있다는 것은 준공허가를 내준 관공소도 문제가 있다는 것인데...설계도와 다르게 시공된 경우 혹시 허가 취소가 되지는 않나요?
미리 감사 인사 드립니다.
전체 답변을 드리기 전에.. 한가지 여쭈어 볼께요..
관에 착공신고하실 때, 직영공사로 신고가 되었나요? 아니면 도급공사로 신고가 되었나요?
그리고, 허가대상 건축물이면 감리자신고가 되어 있었을 텐데.. 감리자는 누구인가요? 제 3의 인물인가요?
착공계 - 건축주 직영신고(시공사에서 제안..건축면허가 없는듯)
시청에 확인한 서류상 설계자 - 제3의 건축사명의
시청에 확인한 서류상 감리자 - 제3의 설계와 같은 건축사
설계계약 대표는 설계를 받아 제 3의 건축사에게 일임하는 듯.
설계-시공-감리를 한회사에서 맡아서 진행한 것이며 설계 와 감리는 같은 사람명의 입니다.
땅을 치고 통탄하는 일이 감리를 따로 두지 않은 것입니다.
시공은 시공사에서 파견한 현장감독자 1명과 인부 1명이 거의 다했습니다.
중간에 도면과 다른듯 한 것을 지적했으나 현장소장 본인이 더 잘안다고 본인의견대로 진행을 하였습니다. 추후 도면과 다른 것을 감리현장직원에게 문의하였으나 바닥면적은 차이가 없고 벽만 안으로 기울어 시공이 되었는데 공사오차범위라는 말을 들었습니다.
어째든 지역건축사협회에서 준공허가나기전에 특감인가 특검인가를 나와 검사하고 이상이 없다는 의견으로 시청에서 사용승인이 난 건축물입니다.
시공상의 문제는 둘째치고 일단 누수가 되니 누수뿐만 아니라 공사 전체가 의심되는 상황입니다. 그래서 건축물 전체의 하자에 대한 공신력있는 평가와 오시공, 또는 오설계 등을 확인하고 싶은 것입니다.
공사라는 것이 알고보니 정답은 없는듯 합니다.
이렇게 해도 되고 저렇게 해도 되는 듯 합니다. 대체 그러면 누가 제대로 공사를 하려고 하겠습니까? 저는 그런 기준이 받드시 있을 것이라 생각하고 그것이 표준 시방서라고 생각합니다.
그런 표준으로 제시된 근거로 하자를 측정해주는 공신력 있는 기관이 있는지 궁금합니다.
공신력있는 하자측정기관에서 하자로 진단을 받으면
시공사를 상대로 협상을 하던 , 하자보수를 요구하던 할 수 있을 것으로 생각합니다.
그리고 안되면 손해배상 소송을 해야 겠지요.
그러나 무엇보다 중요한 것은 건축물이 안전하게 지어졌는가 입니다...
서류상 직영공사라 함은 건축주의 책임으로 모든 공사를 진행한다는 의미입니다.
소송으로 들어가게되면 이 것이 어떻게 바뀌어야 하냐면.. "부가세를 내지 않기 위해서 직영공사로 신고를 했으나, 사실은 해당 시공사가 모든 것을 책임지고 시공을 한 것입니다."를 진술해야 합니다. 이 부분은 다툼의 여지는 없습니다. 이메일 같은 기록으로 쉽게 증명될 수 있기 때문입니다.
다만.. 세법상으로는 엄밀히 건축주가 탈세를 한 것이므로 소송에 들어가서, 상대방이 이를 "신고한다면" 부가세를 지불해야 합니다. 물론 시공사도 도급공사가 된 것이므로 받은 부가세를 그대로 납부해야 합니다.
부가세 신고를 하지 않은 가산세는 건축주부담입니다.
이 부분을 시공사가 유도했다면 시공사는 이에 따른 세무조사를 받을 수도 있습니다만, 건축주가 납부해야 할 세금은 변함이 없습니다.
이 것이 소송의 전제가 되어야 합니다.
(다만, 이 소송은 세법관련 소송이 아니기에, 법원에서 이를 문제삼지는 않습니다. 예상컨데, 해당 법원에서는 관련 증거만 있다면 "도급공사"임을 인정할 것입니다. 세금납부와는 별개로요. 세금납부는 시공사가 자진 신고를 할 때 유효합니다.)
두번째는.. 법이 정한 허가권자의 의무는 그 범위가 매우 작습니다.
예를 들어 건축법에서 규정하고 있는 조건(건축면적, 인접대지와의 관계 등등)만 허가권자의 관할입니다. 부실공사 여부는 허가와는 무관합니다. (그저 민사소송의 대상일 뿐입니다.)
그러므로 허가를 부실하게 내어준 것에 대해 책임을 물을 수 있을 가능성은 낮습니다.
이는 특검도 마찬가지 입니다. 특검은 "감리자"는 아닙니다. 특검은 허가권자를 대신해서 현장이 도면대로 적법하게 공사가 되었는지를 확인하는 자입니다. 그러므로 특검 역시 누수나, 시공오차의 범위를 판단하지는 않습니다.
다만, 시공오차가 법이 정한 어떤 규정을 넘어섰다면.. (예를 들어 시공의 오차가 지나쳐서 옆집의 경계선을 넘어 섰다면..) 특검이 이를 지적해야 하며, 이를 어떤 이유로 묵인해 주었다면, 특검도 소송의 대상이 될 수는 있습니다.
즉 허가권자나 특검이 "이상이 없다"라고 판단한 것은 "하자가 아니며" "법에 정한 범위 내에서 적법하다"라는 의미입니다.
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위의 전제조건을 이해하셨다는 가정하에..
1) 하자진단 업체에 문의하여 하자진단서류 를 받는 것이 공식적으로 법원에서 인정이 되나요?
>> 네 인정됩니다. 그러나, 소송의 상대방도 역시 비슷한 기관으로 부터 "하자가 아니다"라는 문서를 받아올 수도 있으며, (하자가 명확할 경우.. 이럴 가능성은 매우 낮습니다.) 소송에서 이 문서간의 다툼이 있게 됩니다.
물론 관련 전문가가 법원에 나와서 관련 진술을 해줄 경우 소송은 더 유리해 집니다.
2) 도면과 다르게 시공된 경우도 하자에 해당 하나요?
>> 다른 것 그 자체가 하자는 아닙니다. 도면과 시공이 다를 경우는 이 역시 절차를 거쳐야 합니다.
설계가 잘못된 것이든, 혹은 현장의 여러가지 상황으로 도면대로 시공이 되지 않을 경우 시공사는 감리자에게 이 사항을 고지시키고, 감리자는 시공사의 의견이 타당할 경우 건축주에게 해당 사항을 보고하여 승인을 받아야 합니다. 이를 누락하면 모두 "불고지변경"에 해당하므로, 잘못된 절차를 거친 것입니다. (대게의 소송은 이 부분의 불명확함 또는 증거불충분 때문에 시공사가 패소를 하는 경우가 많습니다.)
또는 감리자 스스로 공사의 불합리성을 지적하여 변경을 할 수도 있으나, 이 역시 건축주에게 고지를 해야할 의무가 있습니다.
3) 표준시방서에 맞지 않는 설계도 내용도 하자에 해당하나요?(예를들면, 끊어친 RC에 지수판등이 없는 경우와 실제 지수판 없이 시공된 경우-> 누수원인?)
>> 당연히 그렇습니다만, 가장 확실한 것은 상호간의 계약서에 "도면과 시방서에 없는 내용은 [표준시방서]를 따른다"라는 문장이 있는 경우입니다. 이 문구가 없을 경우 이 역시 다툼의 대상이 되며, 이 싸움은 길고 어렵습니다.
예들 들어 표준시방서에 따라 공사가 되지 않았다고 하더라도, 이 것이 모두 틀린 방법이냐.. 하면 그렇지 않거든요.. 이 역시 관련 전문가의 의견서 같은 것이 첨부되어야 합니다.
(하지만 그럼에도 불구하고, 노출콘크리트로 지붕의 모든 마감을 대신하고 있는데, 이를 위한 그 어떤 특이사항도 도면과 시방서에 없고, 시공사도 이를 위한 적절한 - 특별한(수밀콘크리트 시공방법 등) - 조치를 취하지 않은 것은 건축주에게 유리한 상황일 될 것입니다. - 물론 시공사는 "특별한"조치를 했다는 것을 주장하겠죠.)
4) 이미 준공허가가 난 건물이 설계도나 , 시공의 오류가 있다는 것은 준공허가를 내준 관공소도 문제가 있다는 것인데...설계도와 다르게 시공된 경우 혹시 허가 취소가 되지는 않나요?
>> 위에 이미 설명드렸습니다만...
법적으로 한가지는 짚고 넘어갈 수 있습니다.
준공된 건축물 (이 경우 목적물)과 관공서에 제출된 "준공도서"가 서로 맞아야 합니다. 만약 둘 다 차이는 있지만, 모두 법이 정한 규정을 준수했다고 하더라도, 이 차이는 문제가 됩니다. 즉, 목적물이 적법(하자와는 무관)하더라도, 도면과 일치를 해야 합니다.
이 것을 확인하는 것 역시 "특검"의 역할이구요..
그러므로, 이 사항은 어떤 "오류" 또는 "하자"와는 무관한 건축사와 특검의 의무입니다.
준공도서와 목적물이 "법이 정한 시공오차"를 벗어나 있다면 이 역시 책임을 물을 수 있는 사항입니다.
그리고, 진지하게 소송을 진행할 생각이시면.. 여기 게시판에 자주 들어 오시는 이명래선생님께 상담을 받아 보시길 권해 드립니다. 하자 전문가이시며 이 경우 큰 도움이 되실 것입니다.
물론 상담료는 들겠지만.. 비용이상의 도움을 받으실 수 있으실꺼여요..
여러가지로 정리가 잘 되었습니다.
가능하면 시공사와 대화하여 원만하게 해결하려고 합니다.
소송은 정말 최후의 수단이 되어야 하므로 자료는 최대한 준비하려고 합니다.
항상 느끼지만 관리자님의 적극적인 설명에 많은 감동을 느낍니다.
건축주, 건축사, 시공사 모두 즐거워하는 건축이 되는 날이 있으면 좋겠습니다.
다시 한번 진심으로 감사드립니다.
근처에 가게되면 한번 구경가겠습니다.
감사합니다.