신축 단독주택 임의시공, 오시공 관련 하자 문의드립니다.
안녕하세요
2년전 전원주택의 부푼꿈을 안고 나름 열심히 준비하여 올해 3월 중순 건축(터파기)을 시작하였습니다
이글을 쓰는 2021년 7월 19일 현재 기준 아직 건물이 완성되었다고 보기는 힘드네요.
외부마감 , 내부마감 등....
불행인지 다행인지 어찌어찌하다보니 여기까지 오게되었습니다.
어느정도 문제가 해결 될 때까지는 여러 글들을 써야할 것 같기에 다소 두서없이 쓰겠습니다.
지나온 시간을 돌아보니 제가 너무 어리숙했습니다. 사람을 믿고 일을 한다는게 참 씁쓸하네요
여기계신 정말 정직하게 열심히 일하시는 분들에게는 다소 조심스럽게 제 이야기를 하겠습니다.
우선 시공자는 아는분께 소개받았습니다.
제 경제적인 상황을 비롯 건축시기 등 여러가지를 감안하여
대략적인 건축 계획을 잡고 부지매입을 준비하는 단계부터 함께했습니다.
건축비용 절감 및 가성비를 위해서 경량철골조 샌드위치판넬로 결정하였고
시공자의 소개로 건축설계사무소도 정했고 몇번의 수정 끝에 원하는 도면을 받았습니다.
층고높은 1층 단층 24평에 일부다락 10평.
여기서부터 문제
1. 건축 부재 임의변경
설계도 상 건축부재는 150*150*4t 각파이프였으나
시공자는 도면이 나오자마자 h빔으로 설계가 나왔고 내진설계의무화, 준공허가 등을 이야기하며 h빔으로 설계가 나왔으니 빔으로 시공해야하고 그에따른 건축비 상승을 이야기했습니다.
건축비 상승이 부담스러웠으나 빔으로 골조를하면 더 튼튼하기도 하겠거니와 빔으로 해야한다고하니
어쩔수 없이 알겠다고하고 공사견적서를 받고 착공준비를 했습니다.
(싱크대 공사와 데크공사를 직접 할 생각으로 건축를 줄일 생각이었음)
* 추후 부재가 바뀐 부분에 대해 문의하니까 자신이 도면을 잘못봤다고하네요.
이것도 생각할 수록 어이가 없습니다
* 부재변경에 따른 구조계산, 설계변경 등이 필요하고 건물자체가 다른건물이 된다는걸 저는 얼마전에 알았습니다.
2. h빔 시공 관련
- 기초타설시 설계도상 J앙카볼트 묻힘시공이 안되어 있기에 문의하니 설계도는 참고하라고 나온거고
케미컬앙카를 쓰면 된다고 설명하고는 일반 앙카볼트 시공했구요.
- 빔을 현장에서 산소로 절단, 현장 용접시공 하기에. 볼트시공하는거 아니냐고 물으니 이정도 작은현장은 다 용접시공한다고 했구요.
- 빔 하단 플레이트와 기초사이 무수축 콘크리트 시공 한다더니 안하고 방통칠때 다 메꿔버렸습니다.
* 추후 이부분 얘기하니까 무수축시공보다 방통깊게 친게 더 튼튼하고 그런부분 다 생각해서 시공한거라고.... 걱정하지말라고.....
3. 창호를 제가 직접 발주해서 제작받았는데 시공자가 설치하고 한달도 안되서 문짝이 벌어져.
어떻게든 보강을 하긴했는데 건축에 대해 잘 모르는 제가 봐도 아직도 틀어져있구요.
4. 전체판넬이 징크인데 외부 후레싱 마감이 엉망이고 현재까지 완성도 안되었습니다.
계약한 준공시기는 5월 말에 입주한지 한달이 다 되어가는데 저희집 공사 손 뗀지는 한달보름정도 되네요
일단 여기까지가 집에 대한 문제이고요
처음 건축 진행할 당시 제 사정 다 이야기하고 쌍방협의하에
계약금 없이 진행하기로하고 진행했습니다.
어느정도 공정률 지나서 기성고대출로 중도금 치루기로 하고
준공 후 완납하기로 했고
현재 총공사비의 대략 30% 지급했습니다.
다음주 준공 받는대로 공사비를 추가로 지급할 계획인데
이 상황을 어떻게 협의를 해야할 지 막막합니다.
시공사장님은 본인이 건축한 방법에 문제가 없다는 의견이시고
저는 여기저기 자문을 구해봤을때 문제가 있는것 같은데....
물론 계약금도 없이 서로 믿고 건축을 진행한 부분에 대해서 감사하게 생각하고
그래서 저도 시공사장님 하시는 말씀 곧이곧대로 믿었는데 결과가 이렇습니다.
동종업에 계시는 어느분 말로는 빔 재고턴거라는데 그렇게 까지는 생각하고싶지 않은데요....
혹여 문제가 법정공방으로 갈 경우에 직영건축으로 신고를 한 부분이 문제가 되는지...
건축계약서에 시방서가 없고 공사기간과 공사금액만 나와있는데
이럴경우 설계도상 표준시방서로 시공을 했어야 하는지 궁금합니다.
내집을 짓는다는게 이렇게 스트레스받고 힘든일인 줄 미처 몰랐습니다.
고수님들 조언 부탁드립니다.
1. 하자는 결과가 있어야 합니다. 결과가 있기 전에 미리 하자라고 정의를 할 수는 없습니다.
만약 공사 중간에 하자가 예견될 경우.. 그 과정에서 멈추거나 수정을 요구하지 않은 것도 건축주의 귀책사유가 됩니다.
2. 그럼에도 불구하고..
직영공사로 신고한 부분은 문제가 되지 않습니다. 그저 거기에 맞는 세금(부가가치세)만 납부를 하면 되며, 그 역시 누군가가 신고를 해야 납부가 됩니다.
건축계약서에 시방서가 없을 경우, 다툼이 필요하지만.. 통상적인 기술의 범위라는 개념은 법정에서 통용됩니다. 즉, 거의 누구나 그렇게 하고, 또 전문가 집단 등에 의해서 그렇게 하는 것이 옳다는 것이 증명이 되면, 그 자체가 시방서의 역할을 할 수 있습니다. 다만 그 과정이 고단할 뿐...
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소송은 서로에게 금전적/시간적 손해만 될 뿐입니다.
잔여 공사를 어여 끝내고, 잔금을 지불하면서 하자보수기간과 그 보수의 보증서를 받으시는 것이 좋을 것 같습니다. 그리고 거기에 지금 우려하는 몇가지 사항 (기초, 용접 등)을 명기하고, 이로 인한 하자의 책임을 명확히 하시는 것이 최선입니다.
대개의 경우..
법적으로 끌고 갈 마음까지 있으신 분들이, 막상 보증서 한 장 받는데도 주저하는 경우가 많습니다.
그럼 서로 폭망하는 길이니.. 문서로 남기셔요. 그리고 공사 중 찍은 사진도 잘 보관하고 계시어요.
향후 진행되는 사항들은 모두 글로 남길 계획입니다
추가질문 드리겠습니다.
1. 고의적인 부재변경에 의한 건축비 상승
- 이부분을 증빙할 길이 없겠으나 여러 방면으로 확인 할 계획입니다.
- 첫번째 질문은 설계도와 다른 부재를 임의 시공하여 발생한 건축비 상승부분을 모두 제가 부담해야하는가
2. 부실시공 또는 하자시공
- 구조적으로, 건축기술적으로 문제가 있는 시공이고 시공방법이 일반적이지 않다 라는 부분은 이미 건축구조기술사무소 여러곳에서 상담을 받았습니다. 안전진단을 받고자 했으나 그부분은 소송이 진행될 경우에 해도 늦지 않다라고 조언해주시네요.
- 두번째 질문은 직영공사 신고건의 경우 하자보증이행증권 발행이 안된다는데 이런 경우,
관리자님께서 말씀하시는 보증서를 어떤식으로 받아야하는지요. 아예 감이 오질 않아서요...
2. 그냥 계약서 쓰듯이 받으시면 되세요. 당사자 간의 합의사항을 문서로 남기는 것 뿐입니다.