흙막이공사 안해서 지반침하된 경우의 케이스입니다.
안녕하세요
늘 피코네 유튜브 잘보고 있는 구독과 좋아요 애청자입니다.
아래 사연은 제집이고요
작년 여름에 저희집 바로 옆에 옆집이 새로 공사를 하여 이제 준공을 앞두고 있습니다.
제가 올린 사진을 보시면, 저희집 옹벽 밑으로 옆집이 땅을 파서 기초공사를 하였는데,
즉 저희집 옹벽의 바닥면 보다 옆집의 바닥면이 1m이상 더 낮습니다.
( = 저희집 본 건물 기초보다 옆집이 땅을 더 깊에 아래로 팠습니다)
저희집은 옹벽에서 1m정도 띄어서 건축한 집입니다.
심지어 저희집 옹벽을 지지해주는 바닥의 암석도 깨버려서 옹벽의 일부가 공중에 떠있습니다.
흙막이 공사도 전혀 하지않고, 알아서 안전하게 공사해 준다는 공사 소장의 주장만 듣다가
결국 저희집 기초 지반이 침하되어, 대문도 안닫히고, 그 위에 있는 계단 쪽 작은 문도 열리지가 않고,
옹벽에 붙어 있는 계단 가생이는 눈으로 봐도 금이 갔으며, 지반침하로 지하 주차장 진입로까지 금이 갔습니다. 또한 저희집 지하 천장에 금이 발생하여 비오는 날 물난리를 겪게되는 상황에 이르렀습니다.
옆집 공사 소장은 크랙에 실리콘 방수를 자기네가 해줬으니 앞으로 물 안샐거다 말합니다.
옹벽 밑으로 땅팜.jpg사진을 보시면 붉은색 화살표 부위는 옹벽 밑으로 땅을 파서 내려간 모습이 확실하게 보입니다.
저희집은 마당 테라스도 금이 갔고 이는 흙막이 공사를 하지않는 옆집의 토목공사 미숙이 원인이라고 생각하는데, 패시브협회의 고견을 여쭙습니다.
그리고 곧 준공이 나면 공사 소장은 이곳을 떠나고 저희집 골조와 크랙 하자에 대해서 보상이 막막한데,
옆집 공사 감리자에게 손해배상 청구를 할 수가 있는 것인지요?
옆집 주인은 직영 공사라 공사 소장님께 전부 일임했다고 하고, 공사 소장은 직영 공사니 집주인이 책임져야 한다면서 옆집 집주인한테 떠넘기고 있습니다. 그리고 흙막이 안한거하고 지금 하자하고 아무런 상관이 없다고 옆집 소장은 주장 중입니다. 우리집 옹벽 공사가 애시당초 잘못된거라고 말도 안되는 소리만 합니다.
건축감리사 협회에 제가 민원을 넣어서 물어봐야 하나 고민고민하다가, 제가 항상 유튜브 즐겨보던
최정만 회장님 번개처럼 떠올라서 여기에 글을 올리게 되었습니다.
고개숙여 고진선처 부탁드립니다. 감사합니다.
몇가지로 나누어 답변을 드려야 하는데요..
1. 직영공사의 경우, 공사에 대한 모든 책임은 "건축주"에게 있습니다. 누가 와서 공사를 했든, 법적인 책임은 "건축주"가 지는 것이 "직영공사"입니다.
물론 소송과정 중에 "실제 공사한 주체"를 밝히기도 하나, 이는 별건의 문제로 다루어지는 것이 대부분이며 일차적인 당사자는 "건축주"입니다.
2. 공사 중 인접건물의 피해에 대해서....
항상 결과의 인과관계를 입증하는 책임은 "문제를 제기한 자"에게 있습니다. 그러므로 균열 등의 피해가 이 공사로 인한 결과라는 것을 인접대지 건물주가 입증을 해야 했습니다.
하지만 최근에는 이 건물주가 비전문가라는 것을 감안하여, 인접대지 건물주의 입증 책임을 엄중히 묻지 않는 추세이며.. 반대로 시공자 (이의 경우 해당 건축주)가 인과관계가 없다는 명확한 증거가 있거나, 사진 등의 증거로 볼 때.. 인과관계가 있다는 것을 인정하기 어렵다고 보여지는 경우를 제외하고는 "시공을 한 주체"에 그 책임을 묻는 것이 일반적입니다.
그래서 최근의 공사, 특히 지하를 파거나 이처럼 대지 간에 레벨차이가 있을 경우.. 시공 주체는 인접 건물의 거의 모든 상태를 담은 수백장/수천장의 사진을 기록으로 남기고 있는 형편입니다.
즉, 공사가 들어가기 전의 상태를 증거로 남겨야, 피해가 있어도 그 보상비용을 적절히 산정할 수 있므여, 실제 피해가 없더라도 생길 수 있는 "악성민원"에 대응을 할 수 있기 때문입니다.
그러므로 직영공사라고 하면, 해당 건축주가.. 그리고 직영공사지만 실제 공사를 한 자가 별도로 있다면 그 시공자가 이 증거를 남길 필요가 있었습니다.
반대로, 인접대지 건물주가 공사 전의 상태를 입증할 수 있고.. 그 것이 지금의 결과와는 다르게 하자가 없는 상태였다면.. 공사를 한 주체는 다툼에서 이길 확률은 전혀 없습니다.
3. 다만, 이 부분은 민원으로 해결되기는 어렵습니다. 민원은 공사 중에 "이상 또는 이상이 생길 것이라는 것을 예측"하여, 관련 허가기관(지자체 건축허가과)에 현장 점검을 의뢰하는 목적으로 유효하기 때문입니다.
이 처럼 공사가 거의 끝나가는 상태라면 공사 중의 모습을 사진으로 밖에 볼 수 없기에, 허가기관이 나와도 "객관적" 판단을 할 수 있는 근거가 미약하기 때문입니다.
이는 인과관계가 없는데도 막무가네인 악성민원이 너무나 많은 탓도 있습니다.
4. 하지만 그럼에도 불구하고, 만약 지금의 결과에 인과관계가 있다고 확신을 하시면.. 현재의 건물 상태를 담은 사진 등을 준비하시고, 해당 지자체의 허가권자를 찾아가셔서 "이 인과관계를 살필 수 있는 전문가의 현장점검을 요청함과 동시에, 인과관계가 조금이라도 있다고 판정이 되면 공사중지명령을 내려달라" 라고 하시는 것이 최선입니다.
그런 다음에, 현장에 전문가가 나와서 인관관계에 대한 언급이 있다면, 해당 건축주와 협의를 하셔야 하고, 협의가 뜻대로 안되면 소송을 해서 풀어갈지 고민을 하셔야 합니다.