설계/시공관련 질문
설계/시공관련 질문드립니다.
희망이
15
5,862
2016.10.05 14:58
안녕하세요?
5층 다가구주택(2~5층 각각 약20평.계단포함)을 신축하고 있는 건축주이며,
거의 마무리단계에 와 있습니다.
건축에 대해 시공사측에 맡기면 되는 줄 알았는데 건축주로써 너무 무지했음을 뒤늦게 알게 되니
문제발생시 해결해 나가기가 엄청 힘이 듭니다....ㅜㅜ
중간중간에 심각하다고 생각한 부분은 사진을 찍어둔게 있어서 문의드리고자 합니다.
거푸집 제거후 벽체 부분이 전반적으로 곰보가 지나칠 정도로 심한 것 같아 왜 그런 현상이 나타나느냐고 시공사에 물으니 콘크리트에 물을 전혀 섞지 않아서 그런 거니 걱정말라 했지만 뒤늦게 그것도 거짓말임을 알게 됐습니다. 철근까지 보이기도 하고, 계단쪽은 손으로 만졌더니 콘크리트 일부(주먹크기)가 폭삭 떨어져 나가기도 했습니다. 곰보난 곳은 미장이나 시멘트 덧칠등 조치를 한 후 작업을 진행해 달라 수차례 요구했으나, 계단실내벽은 미장이나 시멘트덧칠 등 아무런 조치없이 타일을 그대로 붙여버렸습니다.
타일 두군데 시멘트 살짝 떨어뜨려 문지르면서 붙이면 다 메꿔진다고요.
실내는 수차례 항의 끝에 시멘트덧칠 그럭저럭하는 정도로 진행되고 있구요.
외벽두께도 처음 알고 있던 것보다 훨씬 두꺼워진 47cm라고 해서 깜짝 놀랐습니다. 외벽벽돌과 대리석 색깔도 미리 샘플을 보여달라 요청했으나 그것마저도 무시된 채 시공사측에서 일방적으로 선택하고 진행해버렸습니다.
첫 시작부터 우여곡절이 많은 상태에서 진행하다보니 설계사는 2층바닥 올라가면서 만나게 됐고,
한참 지난후 설계사가 감리사임을 알게 됐습니다.
타지역 설계사가 지자체법이 다름을 확인하지도 않고 본인들 지역 건축법대로 설계를 하다보니 주차대수차이로 인한 전용면적 손실이 발생된 걸 2층바닥 콘크리트친후 건축주측에서 알게 되어 항의를 하니,
설계사와 시공사측에서 전면을 약30cm 추가로 내주기로 해서 시공을 진행했습니다.
현장에선 그날 하루 잠깐 설계사(감리사)를 본게 첨이자 마지막입니다. 다른 법적인 부분도 확인해달라 해도 설계사는 건축주의 요청을 알아보지 못했다고 당당하게 답변했습니다. 그걸로 끝...
하여 건축주측에서 직접 구청방문상담과 수없이 전화를 하며 하나하나 공부해가며 진행해오다 보니
지쳐 쓰러질 지경이 됐습니다.
시공사측에서 도급계약서에 대략적인 마감리스트만 제출하였고,
문짝등 실내자재 선택시 선택의 폭이 너무 적은 상태라 물량내역서와 산출내역서 등 요청하였으나 그런건 별도로 없어서 해줄 수 없다고 합니다.
여러장의 사진을 올렸으니, 살펴봐 주시길 간절히 부탁드립니다.
1. 계단실내벽
2. 방과 거실
1. 계단실내벽 곰보가 심한 곳을 미장이나 시멘트 덧칠 없이 타일을 붙였을 때
차후 결로나 단열에 문제는 없는가? (실내내벽 포함)
2. 실내벽 창 위 금이 간 곳이 차후에 문제는 없는가? (노랑과주황색 있는 사진)
3. 2층바닥 약30cm 정도 전면으로 돌출시켜 철근을 이어붙여 작업한 곳은 하중에 문제는 없는가?
4. 보일러까지 깔고 미장한 바닥이나 벽에 실금이 가 있는 것은 괜찮은가?
5. 위의 사항들에 대해 하자로 볼 경우 건축주측에서 어떤 조치를 취할 수 있는가?
6. 산출내역서와 물량내역서는 무리한 요구인가?
이상 질문을 드립니다. 감사합니다.
사실 어디서 부터 글을 적어야 될지를 모르겠습니다. 글을 적는 지금도.. 잘 모르겠습니다.
또한 표면상의 글과 사진 이외의 더 많은 내용을 알지 못하므로.. 답변을 가급적 짧게 달도록 하겠습니다.
하지만.. "물을 타지 않아서 그렇다"라는 답변은 제가 들어본 그 어떤 답변보다 창조적인 답변이네요..
1. 이 문제는 단순히 결로, 단열의 문제와는 무관합니다.
단열은 단열재의 설계,시공에 달려 있기 때문입니다. 이 문제는 철근에 제대로된 피복두께를 형성하지 못함으로 해서 구조체 자체의 문제입니다. 즉, 생각하고 계신 것보다 훨씬 심각하게 생각하셔야 합니다. (중간에 철근이 아예 들어나 있는 곳은 더더욱)
그러므로, 더 이상의 마감을 진행하지 마시고, 비용이 얼마가 들던 구조진단회사에 진단을 의뢰하시길 권해드립니다.
2,3,4
시공 중의 과정을 알지 못하므로, 이 사진만으로는 조언을 드릴 것이 없어 보입니다.
5. 계약 조건에 따라 다릅니다.
6. 계약서에 없다면 받을 수 없을 것입니다.
추가적으로 질문이 있으시면 언제든 글 올려주십시요.
감사합니다.
사실 완공이 보름정도 밖에 남질 않았거든요.
구조진단을 하는데도 비용과 시간이 많이 들텐데...그 또한 고민거리구요.
건물하중에 문제가 심각하기 때문에 구조진단을 권하시는 건지요?
저희가 하는 단독주택도 계약서에 있으면. 당연히 제출합니다.
구조안전진단에서 무리스러운 결과가 나올 확율은 그렇게 높지는 않습니다. 구조설계는 상당한 여유치가 들어가기 때문입니다.
그러나, 지금의 콘크리트 타설은 그냥 좋게 좋게 넘어갈 사항은 아니라고 여겨집니다. 사진으로만 볼 때도 꽤 많은 부분에서 혼합이 안된 부분이 보이기 때문입니다.
그러므로, 구조안전진단회사(대부분 구조설계사무소가 이를 함께 하고 있습니다.)에 의뢰하시라고 말씀드린 것입니다.
단일 소형 건물의 구조안전진단은 시간이 오래 소요되지는 않습니다. 비용도 생각하신 것 만큼 높지 않구요.. 아마도 1~2천만원 사이일 것입니다.
결과가 나쁘게 나오면.. 소송이외는 별다른 방법이 없습니다. 이를 덮고 갈지 아닐지는 감리자가 판단할 문제입니다만.. 감리자가 제 역할을 하지 않고 있는 상황으로 보이므로, 건축주가 판단을 할 사항인 듯 합니다.
설계사가 감리를 같이 보고 있지만 전혀 신경을 쓰지 않는 건 맞습니다. 건축진행중에 설계사무실에 가서 감리사가 누군지도 모르겠고 현장에서 본 적도 없다하니 그때서야 설계사가 본인이 감리도 보고 있다고 하면서 뭐 언제언제 몇번 나갔다고 변명을 하더군요. 물론 그 이후도 볼 수도 없었구요.ㅜㅜ
지금이라도 본건축 감리사에게 얘기하는건 의미가 없겠죠?
가족끼리 의논을 해보겠지만 왜이리 답답하기만 한지요?
여기 방문하시는 분들은 거의 전문가 수준이신 듯 하더군요.
저희는 건축 용어도 너무 낯설고 내용을 봐도 이해가 쉽지 않네요....ㅜㅜ
진작 이곳을 알았으면 미리 공부를 했을텐데 매우 아쉬운 맘입니다.
얼마전 위 사진들을 인화해서 타 현장소장에게 보여주니 그분도 너무 심하다고 하시면서...
쓰다쓰다 이제 버리기전에 마지막으로 사용해야지 하는 거푸집을 사용해서 거푸집 제거시 콘크리트가 떨어져 나온 것 같다고 하시더군요.
또한 저희가 문제를 제기하자 시공사측에선 첨엔 콘크리트에 물을 섞지 않아서 그렇다... 나중에는 바이브레이터를 심하게 하면 거푸집이 터져버린다. 그래서 저 정도는 어쩔 수 없다..뭐 그런 변명을 늘어놓았습니다.
사실 어떤 부분이 가장 문제가 될지 정리가 되질 않습니다.
감리비용은 건축주가 부담하여 고용하는 것이고, 건축주를 대리하여 설계도서에 의한 시공이 제대로 이루어지는지를 확인하는 것이 감리업무가 아닌가요? 그러다 보면 공사품질을 두고 시공사와는 툭탁거리기도 하는 것이고...
제가 잘못 알고 있는 것은 아닌지...
문제는 바이브레이터를 거의 사용하지 않아서 재료가 제대로 섞여 들어가지 않은 점입니다.
그로 인한 구조적 문제가 보일 정도로 여러 군데서 동일한 현상이 있기 때문에 진단을 받아보셔야 한다고 말씀드렸습니다.
정리가 잘 안된다고 하시니.. 과장을 더해서 좀 직설적으로 말씀드릴 께요...
"사시다가 무너질 수도 있는 상황입니다.!!!"
건축주께서는 과거에 대한 후회보다는 현재의 상항을 잘 타개하는 방향으로 마음을 잡으셔야 할 듯 합니다.
현재 사진에 보이는 타일시공이라든가. 단열재시공 등등 여러가지가 결코 "잘" 되었다라고 말하기는 어려워보이기 때문입니다.
하지만, 그렇다고 해서.. 이 것을 그만둘 수도, 되돌릴 수도 없습니다.
차근차근 풀어 내면서 앞으로 나가는 수밖에는 없습니다.
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그리고,, 저희를 일찍 알았더라고 하더라도.. 큰 의미는 없으셨을꺼여요..
이 답변은 질문주신 분께 드린다기 보다는 이 글을 보시는 다른 분께 드리는 글입니다.
건물이 왜 어려운지는.. 지어보기 전에 알 수 없기 때문입니다.
지어보지 않아서 모르기 때문에.. 짓기전에 이른바 왜 비용을 더 지불해야 하는지를 결코 알 수가 없습니다.
설계비, 시공비, 기타 전문 회사에서 지불해야 하는 비용이 전혀 이해가 가지 않을 수 밖에는 없습니다. 겉으로는 다 똑같아 보이기 때문입니다.
저희는 더 비용을 지불해야 한다... 라는 틀에 박힌 이야기를 하고 싶지는 않습니다.
비싸면 좋아지는 것은 어린아이도 아니까요..
하지만, 비용이 어느 정도 이하부터 부실해 지느냐는 어느 누구도 말하지 못합니다.
비록 그 선이 실질적으로 존재하는 하한선이라고 하더라도, 누구도 그 선을 확실히 정할 수는 없습니다.
300만원/평? 350만원/평? 400만원/평?.. 어디부터 부실이 시작되는 금액일까요?
아무도 모릅니다.
그렇기에.. 최저가를 선택하시면 안된다는 것입니다.
최고가를 선택하시라고 말씀을 드리지도 않고, 또 드린다 한들 그렇게 하지도 않으실 꺼고, 결코 나은 방법도 아닙니다
다만 부탁드리 건데.. 최저가를 선택하지는 말아주세요..
3개 회사로 부터 견적을 받았고, 다른 대안이 없다면.. 중간 금액을 제시한 회사와 일을 하셔요..
그게 최소한의 안전장치입니다.
그리고, 제발 설계는 건축사사무소를 발로 뛰면서 찾아 다니시고, 직접 계약을 하셔요..
시공사가 아는 설계사무소가 있어서 꽁짜 또는 꽁짜에 가까운 금액으로 설계를 해준다는 그 말 말 말..
그 말의 성찬 속에 건물은 골병이 납니다.
제발 시공사 선택하는 고민의 1/10 만큼만 건축사사무소 선택에 신경써주셔요.
부탁드립니다.
이젠 관리자님 말씀대로 구조안전진단을 받아야 함을 뼈저리게 느낍니다.
구조안전진단을 받고 문제가 심각하다면, 결국 소송이 진행이 되는거군요.
나름 시공자가 워낙 집을 많이 짓고 튼튼하게 짓는다고 들었기에 맡기게 됐습니다.
또한 설계도면을 가져왔기에 설계사가 이미 정해졌다고 생각하고 변경할 생각도 못했습니다.
평당 400만원(엘리베이터 설치안함)으로 계약하고 철거시까지 공사비의 60% 정도 지불해줬구요.
행여 시공사측에서 만족하지 않은 계약조건이라 생각했던 건 아니겠죠?
주변시세를 봤을때는 중간이상 가격대로 알고 있는데....착각인가요?
지금의 상황은 건축주의 잘못된 선택과 무지의 소지로 이런 결과를 나은 듯 합니다.
서둘러 구조안전진단 업체를 알아봐야겠습니다.
가격은 통상적인 가격이기는 합니다. 도면을 봐야 겠지만...
한가지 걸리는 것은.. "워낙 집을 많이 짓고" 입니다.
회사의 규모(직원수)와 "많이 짓고"의 수를 비교해 보면.. 회사 자체적으로 시공한 것인지..
통채로 하도급회사에 넘겨서 지은 것인지를 어느 정도 비교해 볼 수 있습니다.
그러나, 지금은 이런 것이 큰 의미는 없어 보입니다. 일단 전문가에게 현장을 보여주고, 검토를 받을 필요가 있어 보입니다.
오늘 구조진단 회사를 적극적으로 찾으려 합니다.
또 궁금한 것이 있으면 질문드리겠습니다.
거기에 맞추어 시공사에게 보수를 요구하시면 되실 듯 합니다.