대수선 및 건축허가 또는 신고 사항인지 알고 싶습니다.

이 경우는 상당히 애매합니다.

저의 개인적인 의견은...
목적물의 훼손 원인이 천재지변이므로 이 부분을 보수하는 것은 대수선에서 이야기하고 있는 "증설이나 수선 또는 변경"이 아니라 "복구"이므로, 대수선허가의 대상이 아니라는 판단입니다.
또한 대수선 허가를 할 경우, 외벽의 마감 조건을 현행법(방화에 지장이 없는 재료)에 맞추어서 변경을 해야 하므로.. 멀쩡한 곳까지 모두 철거를 하고 다시 단열 공사 부터 해야할 상황이기에, 건물주가 인위적으로 훼손하지 않은 벽의 경우, 개인 재산에 대한 선을 넘는 침해로 볼 수 있기 때문입니다.

다만 불행히도 허가권자의 스펙트럼이 너무나 넓고, 이런 세밀한 것에 대한 지침이나 방침이 부재한 상황이므로, 공사를 하기 전에 구/군청 허가권자와 협의를 하시는 것이 좋겠습니다.
물론 그 분들은 대개의 경우 법을 극히 보수적으로 해석을 하기에, 대부분 대수선 대상이라고 답변을 할 가능성이 높으나 막연한 공사진행 보다는 확인을 하고 넘어가시는 것이 나중을 위해서 좋을 것 같습니다.

다만 대수선에 해당하며, 기존의 떨어지지 않은 벽의 단열재까지 해체를 해야 한다는 답변이 나올 경우, 이 부분은 국토부에 질의를 해서 다시 답변을 받는 것이 좋겠습니다. 이 경우는 상당히 애매합니다. 저의 개인적인 의견은... 목적물의 훼손 원인이 천재지변이므로 이 부분을 보수하는 것은 대수선에서 이야기하고 있는 "증설이나 수선 또는 변경"이 아니라 "복구"이므로, 대수선허가의 대상이 아니라는 판단입니다. 또한 대수선 허가를 할 경우, 외벽의 마감 조건을 현행법(방화에 지장이 없는 재료)에 맞추어서 변경을 해야 하므로.. 멀쩡한 곳까지 모두 철거를 하고 다시 단열 공사 부터 해야할 상황이기에, 건물주가 인위적으로 훼손하지 않은 벽의 경우, 개인 재산에 대한 선을 넘는 침해로 볼 수 있기 때문입니다. 다만 불행히도 허가권자의 스펙트럼이 너무나 넓고, 이런 세밀한 것에 대한 지침이나 방침이 부재한 상황이므로, 공사를 하기 전에 구/군청 허가권자와 협의를 하시는 것이 좋겠습니다. 물론 그 분들은 대개의 경우 법을 극히 보수적으로 해석을 하기에, 대부분 대수선 대상이라고 답변을 할 가능성이 높으나 막연한 공사진행 보다는 확인을 하고 넘어가시는 것이 나중을 위해서 좋을 것 같습니다. 다만 대수선에 해당하며, 기존의 떨어지지 않은 벽의 단열재까지 해체를 해야 한다는 답변이 나올 경우, 이 부분은 국토부에 질의를 해서 다시 답변을 받는 것이 좋겠습니다.

답변 감사드립니다.
한가지 더 여쭈어보고 싶습니다. 파손된 마감재만 복구 할 경우는 대수선에 해당하지 않는지요?
건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것중 벽면적 30m2에서 벽면적이 뜻하는게 외벽자체를 말하는 것이지 마감재료를 말하는 것은 아닌라고 인터넷 검색중에 본것 같아 문의드립니다. 답변 감사드립니다. 한가지 더 여쭈어보고 싶습니다. 파손된 마감재만 복구 할 경우는 대수선에 해당하지 않는지요? 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것중 벽면적 30m2에서 벽면적이 뜻하는게 외벽자체를 말하는 것이지 마감재료를 말하는 것은 아닌라고 인터넷 검색중에 본것 같아 문의드립니다.

"파손된 마감재만 복구 할 경우는 대수선에 해당" 된다 안된다라 등의 정의가 되어져 있지 않습니다. 그래서 애매하다고 말씀을 드렸던 것인데요.

법에서 이야기한 "벽면적 30m2" 는 마감재를 의미합니다.
이 내용의 전체 항목이 아래와 같은데요..

----------------
1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7. 삭제 <2019. 10. 22.>
8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
-----------------

9항 자체가 마감재료로 시작을 하고 있으므로, 30제곱미터는 같은 마감재료의 면적이라고 봐야 합니다.

--------
그러므로 파손면적이 30제곱미만이고, 그 곳만 보수를 한다면 대수선에 해당되지 않으며, 다른 부위까지 손을 대면 대수선인데.. 여기서 이야기한 "수선"의 정의에.. 기존 마감재를 그대로 두고 구조적 강도만 보강을 하려는 목적으로 화스너를 박는 행위라면, 대수선에 해당되지 않는 다는 것이 저의 판단입니다.

그렇게 판단한 이유는... 이 법의 취지가 "방화에 지장이 없도록 설치된 마감재를 임의로 변경/수선 하지 못하도록" 하려는 것이기 때문입니다.

그러나 말씀드린 바와 같이 허가권자의 스펙트럼이 너무 넓기에, 확인을 하고 넘어가는 것이 좋겠다라는 의미였습니다. "파손된 마감재만 복구 할 경우는 대수선에 해당" 된다 안된다라 등의 정의가 되어져 있지 않습니다. 그래서 애매하다고 말씀을 드렸던 것인데요. 법에서 이야기한 "벽면적 30m2" 는 마감재를 의미합니다. 이 내용의 전체 항목이 아래와 같은데요.. ---------------- 1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것 2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 7. 삭제 <2019. 10. 22.> 8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것 ----------------- 9항 자체가 마감재료로 시작을 하고 있으므로, 30제곱미터는 같은 마감재료의 면적이라고 봐야 합니다. -------- 그러므로 파손면적이 30제곱미만이고, 그 곳만 보수를 한다면 대수선에 해당되지 않으며, 다른 부위까지 손을 대면 대수선인데.. 여기서 이야기한 "수선"의 정의에.. 기존 마감재를 그대로 두고 구조적 강도만 보강을 하려는 목적으로 화스너를 박는 행위라면, 대수선에 해당되지 않는 다는 것이 저의 판단입니다. 그렇게 판단한 이유는... 이 법의 취지가 "방화에 지장이 없도록 설치된 마감재를 임의로 변경/수선 하지 못하도록" 하려는 것이기 때문입니다. 그러나 말씀드린 바와 같이 허가권자의 스펙트럼이 너무 넓기에, 확인을 하고 넘어가는 것이 좋겠다라는 의미였습니다.

답변 너무 감사합니다. 국토교통부 및 군청에 질의를 오전에 요청하였습니다.
너무 많은 정보 및 도움을 주셔서 감사합니다. 답변 너무 감사합니다. 국토교통부 및 군청에 질의를 오전에 요청하였습니다. 너무 많은 정보 및 도움을 주셔서 감사합니다.

감사합니다. 제 생각대로 결과가 나와야 하는데... 이 시장이 워낙... ㅠ 감사합니다. 제 생각대로 결과가 나와야 하는데... 이 시장이 워낙... ㅠ

결론은 국토부 및 관할 지자체 답변 전부 대수선으로 보고 건축허가를 득하여야 한다고 하네요. 건축허가 및 시공비용이 감당이 안되서 복구면적은 30m2 미만이니 그냥 복구만 하는 것으로 진행중입니다. 결론은 국토부 및 관할 지자체 답변 전부 대수선으로 보고 건축허가를 득하여야 한다고 하네요. 건축허가 및 시공비용이 감당이 안되서 복구면적은 30m2 미만이니 그냥 복구만 하는 것으로 진행중입니다.

이 건 그냥 저희끼지의 대화라 생각을 하고...
30m2 은 복구를 하고, 나머지 면은 (다른 작업없이) 화스너만 추가하는 것으로 하는 것이 좋겠습니다. 대수선 허가를 받지 않고요.
법이 안전을 외면하는 꼴이니, 사용자 입장에서는 법을 피해갈 수 밖에 없습니다.

이 글을 행정과 관련된 분들이 볼 확률이 극히 낮겠지만...

현행법에서 규정하고 있는 대수선의 요건이 너무 깡패스러워서.. 수많은 리모델링 공사가 지금 어둠 속으로 숨고 있는 형편입니다. 즉 상상을 초월하는 공사 (기둥을 잘라내고, 보를 없애고, 슬라브를 관통하고 하는 심각한 구조변경 행위)가 대수선 허가를 받지 않고 몰래 몰래 행해지고 있는 것이 시장의 현실입니다.

안전을 도모하는 법을 만드는 것은 좋은데, 이런 식으로 너무 급격한 변화와 강화는 법의 취지와는 정반대로 시장 상황이 흘러가고 있는 실정입니다.

특히 대수선과 종합건설업면허가 물려 있는 것이 가장 큰 문제인데...
현행법에서 연면적 200제곱미터 이상 건축물의 경우 종합건설업면허가 공사를 해야 하는데.. 여기에 대수선이 예외라는 명시적 조항이 없어서...
본문의 예와 같이 외벽면의 보수를 할 때도, 연면적 기준이니.. 결국 종합건설업면허가 공사를 해야 합니다. 그런데 세상 어느 종건 회사도 외벽면 보수공사를 하지 않습니다. 하는 순간 손실이 뻔한데 누가 하려 합니까?

이런 상황에서.. 법을 지켜서 대수선 허가를 받으려는 분들 조차, 시공사 선정단계에서 다 포기를 해버리고 다시 어둠 속에 숨어서 하는 공사로 전환을 하게 되는 꼴입니다.
정당한 공사를 하면서 신고만 안하면 상관없으나.. 이 과정에서 온갖 불법적 요소가 난무하는 상황이 벌어지니...  이 문제는 심각한 상황을 넘어서 당장 내일의 안전이 도모되지 못하는 것이 현실입니다.

누가 이런 무식하고 일방적인 법을 만들고 승인하고 추진했는지를 따져 묻고 싶은 마음이, 매 시간 치밀어 오르고 있다는 것으로 마음을 대변합니다. 이 건 그냥 저희끼지의 대화라 생각을 하고... 30m2 은 복구를 하고, 나머지 면은 (다른 작업없이) 화스너만 추가하는 것으로 하는 것이 좋겠습니다. 대수선 허가를 받지 않고요. 법이 안전을 외면하는 꼴이니, 사용자 입장에서는 법을 피해갈 수 밖에 없습니다. 이 글을 행정과 관련된 분들이 볼 확률이 극히 낮겠지만... 현행법에서 규정하고 있는 대수선의 요건이 너무 깡패스러워서.. 수많은 리모델링 공사가 지금 어둠 속으로 숨고 있는 형편입니다. 즉 상상을 초월하는 공사 (기둥을 잘라내고, 보를 없애고, 슬라브를 관통하고 하는 심각한 구조변경 행위)가 대수선 허가를 받지 않고 몰래 몰래 행해지고 있는 것이 시장의 현실입니다. 안전을 도모하는 법을 만드는 것은 좋은데, 이런 식으로 너무 급격한 변화와 강화는 법의 취지와는 정반대로 시장 상황이 흘러가고 있는 실정입니다. 특히 대수선과 종합건설업면허가 물려 있는 것이 가장 큰 문제인데... 현행법에서 연면적 200제곱미터 이상 건축물의 경우 종합건설업면허가 공사를 해야 하는데.. 여기에 대수선이 예외라는 명시적 조항이 없어서... 본문의 예와 같이 외벽면의 보수를 할 때도, 연면적 기준이니.. 결국 종합건설업면허가 공사를 해야 합니다. 그런데 세상 어느 종건 회사도 외벽면 보수공사를 하지 않습니다. 하는 순간 손실이 뻔한데 누가 하려 합니까? 이런 상황에서.. 법을 지켜서 대수선 허가를 받으려는 분들 조차, 시공사 선정단계에서 다 포기를 해버리고 다시 어둠 속에 숨어서 하는 공사로 전환을 하게 되는 꼴입니다. 정당한 공사를 하면서 신고만 안하면 상관없으나.. 이 과정에서 온갖 불법적 요소가 난무하는 상황이 벌어지니... 이 문제는 심각한 상황을 넘어서 당장 내일의 안전이 도모되지 못하는 것이 현실입니다. 누가 이런 무식하고 일방적인 법을 만들고 승인하고 추진했는지를 따져 묻고 싶은 마음이, 매 시간 치밀어 오르고 있다는 것으로 마음을 대변합니다.