건축감리와 협의 후 시공

다만 건축주가 염려하시는 부분은 건물 내부에 열반사단열재를 시공 하였을때 발생하는 결로와 그로 인해 발생하는 곰팡이 때문에 마치 건물외부에 시공하여도 똑같은 현상발생할까봐 염려하시는 것 같은데 이와 같은 설명을 드리고자 해도 설명자체를 들으려고 하지 않습니다 다만 건축주가 염려하시는 부분은 건물 내부에 열반사단열재를 시공 하였을때 발생하는 결로와 그로 인해 발생하는 곰팡이 때문에 마치 건물외부에 시공하여도 똑같은 현상발생할까봐 염려하시는 것 같은데 이와 같은 설명을 드리고자 해도 설명자체를 들으려고 하지 않습니다

감리라는 직책이 법률적으로 건축주 대리인 자격을 가지고 있진 않죠.
건축주가 감리업무 외에 명시적 묵시적으로 건축주의 권한의 위임했다는 점이 입증이 된다면 모르겠지만요.
감리가 건축주의 권한을 위임받았다는 위임장이 있는 경우가 될 것입니다.
그것이 없다면 감리를 '건축주 대리인'이라고 간주하고 건축주의 권한 사항에 대해 감리와 협의 결정한 것은 길가는 사람 붙잡고 합의한 것과 다를 바 없습니다.

본건 핵심은  감리가 '건축주의 대리인'으로서 법적 자격을 가지고 있었느냐? 일 것입니다.

감리가 건축주의 의견을 전달했다는 것이 건축주 권한을 감리에게 위임했다는 근거가 될 수 없습니다.
감리 또한 법정에 서면 아마 본인은 감리로서 법률적 직무를 수행했을 뿐 단열재 사양변경에 대한 최종 결정권을 행사한 것은 아니라고 할 것입니다.
"본인은 감리로서 단열재의 변경에 대해 시험성적서를 요청하는 등 건축법상 적법한지에 대해서만 판단했을 뿐이다.  그외 문제는 계약 당사자인 시공사가 별도로 건축주의 동의를 받을 것으로 생각했다" 라고 하겠죠.
시공사의 말처럼 감리가 '건축주의 대리인' 자격을 가지고 있는 것이 맞다면 감리가 현재 "내가 건축주를 대리해서 결정을 했다"라고 확인하고 있어야 합니다.
그게 아니고 반대로 감리가 대리 자격이 없다라고 하고 있다면 '감리가 건축주의 대리로서' 라는 표현은 시공사 일방의 주장일 뿐인 것입니다.
즉,  단열과 같은 건축법상의 규제 사항은 건축주와만 합의한다고 바꿀 수도 없고 감리와만 합의 한다고 바꿀수도 없는 사항일 것입니다.
건축법이라는 규제법과 건축행위에 대한 사인간의 계약이 모두 관여되는 사안이기 때문입니다.
가정하여 소방법상 문제없다고 소방감리가 확인해줬다고 시공사가 일방적으로 계약서상 시공키로한 스프링클러를 옥내 소화전으로 변경할 수 없을 것입니다.
시공사는 감리와의 협의를 통해 건축법상의 제 규정은 충족했다고 보지만 건축주와 맺은 민법상의 계약 사항을 지켰다고 보이진 않습니다.
민법상 계약의 변경은 계약당사자간의 합의나 당사자 일방의 계약 이행이 불가한 법률상 귀책이 있어야만 가능합니다.
감리라는 직책은 건축주로부터 돈을 받지만 그 비용은 법률상 필요 경비로써 법률에 따라 지정되어야만 하는 직책이므로 고용인이 아닌 중립적 지위를 가집니다.
즉,  건축주라도 감리가 건축법상 위법하다고 판단한 사항은 건축할 수가 없습니다.
건축 설계 변경에 대해 명시적으로나 묵시적으로나 권한 위임을 받았음이 입증되지 않는 한 감리는 건축계약의 당사자가 아니므로 그와 주고 받은 합의는 법률적 근거가 될 수 없다고 봅니다.
따라서 현재 시공사가 건축주와의 계약 변경에 대해 법률적 증거가 없는 상태라면 당초 계약대로 시공해야 한다는 건축주의 요구는 정당하다고 사료됩니다. 감리라는 직책이 법률적으로 건축주 대리인 자격을 가지고 있진 않죠. 건축주가 감리업무 외에 명시적 묵시적으로 건축주의 권한의 위임했다는 점이 입증이 된다면 모르겠지만요. 감리가 건축주의 권한을 위임받았다는 위임장이 있는 경우가 될 것입니다. 그것이 없다면 감리를 '건축주 대리인'이라고 간주하고 건축주의 권한 사항에 대해 감리와 협의 결정한 것은 길가는 사람 붙잡고 합의한 것과 다를 바 없습니다. 본건 핵심은 감리가 '건축주의 대리인'으로서 법적 자격을 가지고 있었느냐? 일 것입니다. 감리가 건축주의 의견을 전달했다는 것이 건축주 권한을 감리에게 위임했다는 근거가 될 수 없습니다. 감리 또한 법정에 서면 아마 본인은 감리로서 법률적 직무를 수행했을 뿐 단열재 사양변경에 대한 최종 결정권을 행사한 것은 아니라고 할 것입니다. "본인은 감리로서 단열재의 변경에 대해 시험성적서를 요청하는 등 건축법상 적법한지에 대해서만 판단했을 뿐이다. 그외 문제는 계약 당사자인 시공사가 별도로 건축주의 동의를 받을 것으로 생각했다" 라고 하겠죠. 시공사의 말처럼 감리가 '건축주의 대리인' 자격을 가지고 있는 것이 맞다면 감리가 현재 "내가 건축주를 대리해서 결정을 했다"라고 확인하고 있어야 합니다. 그게 아니고 반대로 감리가 대리 자격이 없다라고 하고 있다면 '감리가 건축주의 대리로서' 라는 표현은 시공사 일방의 주장일 뿐인 것입니다. 즉, 단열과 같은 건축법상의 규제 사항은 건축주와만 합의한다고 바꿀 수도 없고 감리와만 합의 한다고 바꿀수도 없는 사항일 것입니다. 건축법이라는 규제법과 건축행위에 대한 사인간의 계약이 모두 관여되는 사안이기 때문입니다. 가정하여 소방법상 문제없다고 소방감리가 확인해줬다고 시공사가 일방적으로 계약서상 시공키로한 스프링클러를 옥내 소화전으로 변경할 수 없을 것입니다. 시공사는 감리와의 협의를 통해 건축법상의 제 규정은 충족했다고 보지만 건축주와 맺은 민법상의 계약 사항을 지켰다고 보이진 않습니다. 민법상 계약의 변경은 계약당사자간의 합의나 당사자 일방의 계약 이행이 불가한 법률상 귀책이 있어야만 가능합니다. 감리라는 직책은 건축주로부터 돈을 받지만 그 비용은 법률상 필요 경비로써 법률에 따라 지정되어야만 하는 직책이므로 고용인이 아닌 중립적 지위를 가집니다. 즉, 건축주라도 감리가 건축법상 위법하다고 판단한 사항은 건축할 수가 없습니다. 건축 설계 변경에 대해 명시적으로나 묵시적으로나 권한 위임을 받았음이 입증되지 않는 한 감리는 건축계약의 당사자가 아니므로 그와 주고 받은 합의는 법률적 근거가 될 수 없다고 봅니다. 따라서 현재 시공사가 건축주와의 계약 변경에 대해 법률적 증거가 없는 상태라면 당초 계약대로 시공해야 한다는 건축주의 요구는 정당하다고 사료됩니다.

문제는 건축감리의 정확한 대리 행위권이 있었는지의 여부겠죠.
하다못해 현장에서 건축주를 대리하여 지시한 사항이 있었거나 아니면 그에 유사한 행동을 여러차례 보였거나(문서, 녹취, 증인 등) 하면 대리권이 없는 자였을 경우 월권행위로 법적 책임이 따를 것입니다.
대리를 하였다 하더라도 표현대리냐 아니면 협의에 의한 무권대리냐에 따라 상황은 바뀔 것 같네요. 우선은 그 건축감리의 대리 행위권 여부를 알아 보는 것이 첫 단계가 아닐까 생각됩니다. 문제는 건축감리의 정확한 대리 행위권이 있었는지의 여부겠죠. 하다못해 현장에서 건축주를 대리하여 지시한 사항이 있었거나 아니면 그에 유사한 행동을 여러차례 보였거나(문서, 녹취, 증인 등) 하면 대리권이 없는 자였을 경우 월권행위로 법적 책임이 따를 것입니다. 대리를 하였다 하더라도 표현대리냐 아니면 협의에 의한 무권대리냐에 따라 상황은 바뀔 것 같네요. 우선은 그 건축감리의 대리 행위권 여부를 알아 보는 것이 첫 단계가 아닐까 생각됩니다.

대리행위를 하였더라도 건축주의 의사를 전달한 표현대리였다면 본 건과는 관련없을 것이라 보입니다.
두번째는 직무대리 권한이 없는 감리가 월권행위로 대리권을 행사했다면 감리의 처벌과는 별개로 그 행위 자체는 위법에 의한 원인 무효가 됩니다.
매매행위에서 권한 없는 자와 계약하고 돈을 줬다고 소유권이 이전되진 않습니다.
돈을 지불한 자가 월권자에게 민형사상의 책임을 묻는 것은 소유권 이전과는 관계없는 별건 사항이 됩니다.
즉,  건축주와 시공사와의 관계에서는 감리가 명시적으로 또는 묵시적으로 건축주의 권한을 위임 받았는지가 핵심일 것입니다. 대리행위를 하였더라도 건축주의 의사를 전달한 표현대리였다면 본 건과는 관련없을 것이라 보입니다. 두번째는 직무대리 권한이 없는 감리가 월권행위로 대리권을 행사했다면 감리의 처벌과는 별개로 그 행위 자체는 위법에 의한 원인 무효가 됩니다. 매매행위에서 권한 없는 자와 계약하고 돈을 줬다고 소유권이 이전되진 않습니다. 돈을 지불한 자가 월권자에게 민형사상의 책임을 묻는 것은 소유권 이전과는 관계없는 별건 사항이 됩니다. 즉, 건축주와 시공사와의 관계에서는 감리가 명시적으로 또는 묵시적으로 건축주의 권한을 위임 받았는지가 핵심일 것입니다.

건축주와 논할것이 아니라 감리와 얘기를 하시지요. 감리가 그리했다면 감리책임이네요. 건축주와 논할것이 아니라 감리와 얘기를 하시지요. 감리가 그리했다면 감리책임이네요.

건축공사 감리세부기준 [국토교통부고시 제2018-769호]
아래와 같은 내용이 있습니다.
-------------
2.5.7 설계변경 적정여부의 검토·확인
1. 공사감리자는 현지확인 결과 당초설계 내용의 변경이 필요한 경우에는 시공자, 건축주, 설계자와 설계변경에 관련된 내용을 협의한다.
2. 공사감리자와 설계자는 시공자가 공사비 절감과 건설공사 품질향상 등을 위해 설계변경사유서, 설계변경 도면, 개략적인 수량증감내역 및 공사비 증감내역 등의 서류를 제출하면 이에 대한 적합여부를 검토·확인하여야 한다.
3. 공사감리자는 설계변경원인이 설계의 하자라고 판단되는 경우에는 이를 건축주에게 보고하고, 건축주는 설계자에게 설계변경을 지시하여 조치하도록 한다.
--------------
즉, 위에 분들이 댓글에 남겼듯이...
감리자는 (안전과 관련된 것을 제외하고는 )결정권자가 아니며, 의견을 제시하여 건축주가 합리적 판단을 하도록 하는 역할입니다.
그러므로 감리자가 건축주 승인없이 설계도서 상의 결정사항을 변경했다면, 이는 감리자의 책임입니다. 건축공사 감리세부기준 [국토교통부고시 제2018-769호] 아래와 같은 내용이 있습니다. ------------- 2.5.7 설계변경 적정여부의 검토·확인 1. 공사감리자는 현지확인 결과 당초설계 내용의 변경이 필요한 경우에는 시공자, 건축주, 설계자와 설계변경에 관련된 내용을 협의한다. 2. 공사감리자와 설계자는 시공자가 공사비 절감과 건설공사 품질향상 등을 위해 설계변경사유서, 설계변경 도면, 개략적인 수량증감내역 및 공사비 증감내역 등의 서류를 제출하면 이에 대한 적합여부를 검토·확인하여야 한다. 3. 공사감리자는 설계변경원인이 설계의 하자라고 판단되는 경우에는 이를 건축주에게 보고하고, 건축주는 설계자에게 설계변경을 지시하여 조치하도록 한다. -------------- 즉, 위에 분들이 댓글에 남겼듯이... 감리자는 (안전과 관련된 것을 제외하고는 )결정권자가 아니며, 의견을 제시하여 건축주가 합리적 판단을 하도록 하는 역할입니다. 그러므로 감리자가 건축주 승인없이 설계도서 상의 결정사항을 변경했다면, 이는 감리자의 책임입니다.

단열과 같이 집의 성능을 평생 좌우하는 중요한 공정의 설계변경 및 시공변경을 건축주가 배제된 상황에서 진행 됐다는 부분에서 경악을 금할 수가 없네요....이게 애시당초 말이 되는 경우인가요??? 단열과 같이 집의 성능을 평생 좌우하는 중요한 공정의 설계변경 및 시공변경을 건축주가 배제된 상황에서 진행 됐다는 부분에서 경악을 금할 수가 없네요....이게 애시당초 말이 되는 경우인가요???

여러분들의 답변에 감사드립니다 저희 시공사 입장에선 건축주를 어떻게 하든지 설득해서 공사진행을 할려고 했는데 건축주가 꽉 막힌 사람인지 조금도 양보없이 법으로 해결하자고 해서 지금 법으로 갈 형태인가 봅니다 그동안 좋은 충고 고마웠습니다 여러분들의 답변에 감사드립니다 저희 시공사 입장에선 건축주를 어떻게 하든지 설득해서 공사진행을 할려고 했는데 건축주가 꽉 막힌 사람인지 조금도 양보없이 법으로 해결하자고 해서 지금 법으로 갈 형태인가 봅니다 그동안 좋은 충고 고마웠습니다

네.. 냉정하게는 더 진행되기 전에 되돌리는 것이 맞습니다.

--------------------------------
앞으로 계속 현장 전문가로써 활동을 계속 하실 것인지는 모르겠으나, 미래를 위해 주제넘은 참견을 하자면...

시공비 견적을 낼 때,

가. 열반사단열재로의 변경을 염두에 두고 견적을 냈다면 "기만"이고,
나. 시공의 편의를 위해 열반사단열재로 바꾸었다면, "계약 위반"입니다.
다. (확율은 적으나) 시공사에게 아무런 이익도 없는데, 건축주를 위해 변경했다고 생각하신다면.. 원 설계가 잘못된 것이니 설계사무소와 건축주에게 알려서 승인을 받아야 할 사항입니다.

다툼은 순간이지만, 이 순간이 지나면 건물은 최소 30년 이상을 갑니다.
그게 되돌리고자 하는 건축주의 마음입니다.

-----------------------------
다만, (법적으로는 말이 안되지만)
우리나라 현장의 보편적 (건축주의 승인없이, 시공사와 감리가 알아서 결정해 버리고, 설계사무소는 관심도 없는)  상황으로 볼 때, 시공사 입장에서는 그 공사를 돌리는 비용도 비용이지만, 모든 엔지니어의 속성상, 이미 진행한 일을 다시 한다는 것을 극히 꺼려 한다는 것을 포함하여...
감리가 승인한 사항에 대해 재시공의 요구는 과하다고 느낄 수 있습니다.

건축주가 우리나라 소규모현장의 아슬아슬한 이윤을 이해한다면...
되돌리는 시공비의 일부를 보존하도록 설득하시는 것이 나아 보입니다. (아마 민사소송으로 가더라도 100% 는 아니기에...)

(혹시 건축주가 이 글을 보신다면..)
되돌리는 공사비의 일부를 건축주가 내는 상황을 도저히 이해하지 못하실 수도 있겠으나...
단열(맛)+조적이 끝난 상황에서 이를 다시 하면 명백히 시공사는 손해를 보게 됩니다.
시공사는 나머지 공정에서 이 손해를 메우려고 무슨 일이든 하게 될 것입니다.
즉, 건축주가 나머지 공정에 대해 별도의 전문가를 고용하지 않는 이상 이 "무슨 일"을 제어할 수는 없습니다. (1. 전문가 고용비)

만약 철거까지만 하고, 시공사와 계약을 해지하는 것도 방법이나, 이 다음에 들어온 시공사의 공사비 견적을 받아 보시면 초기 계약액 보다 분명히 더 커질 것입니다. (2. 추가 공사비)

소송으로 갈 경우 변호사 비용도 생각해 봐야 하구요. (3. 변호사비용)

그러므로, 이 1,2,3의 비용을 감안할 필요가 있습니다.

이는 (어이가 없으시겠으나) 잘못된 감리, 잘못된 시공사를 선택한 본인의 잘못(?)이라고 생각하시고, 되돌리는 비용을 분담해 주시는 것이 좋아 보입니다.

물론 시공사는 이를 역이용할 것이구요.
-----------------------------

이 상황에서 가장 큰 잘못은 "감리"에게 있습니다. 그러나 우리나라의 법적 체계상 감리가 공사비의 전부를 지불하게 하지 않습니다. (제발 그랬으면 좋겠습니다.)
그래도 공사비의 일부를 분담하게끔 해야 합니다.

-----------------------------
적고 보니.. 논리도 없고, 내용도 없는 이상한 글이 되버렸네요..ㅠㅠ
이 말도 안되는 현실을 그냥 두서없이 적었다고 생각해 주시면 감사하겠습니다.

글을 보시는 분들이 건축주입장, 시공사입장, 설계사무소입장, 법적논리 등의 측면에서 의견을 주시면 다른 분은 물론, 저 개인에게도 큰 도움이 될 것 같습니다. 네.. 냉정하게는 더 진행되기 전에 되돌리는 것이 맞습니다. -------------------------------- 앞으로 계속 현장 전문가로써 활동을 계속 하실 것인지는 모르겠으나, 미래를 위해 주제넘은 참견을 하자면... 시공비 견적을 낼 때, 가. 열반사단열재로의 변경을 염두에 두고 견적을 냈다면 "기만"이고, 나. 시공의 편의를 위해 열반사단열재로 바꾸었다면, "계약 위반"입니다. 다. (확율은 적으나) 시공사에게 아무런 이익도 없는데, 건축주를 위해 변경했다고 생각하신다면.. 원 설계가 잘못된 것이니 설계사무소와 건축주에게 알려서 승인을 받아야 할 사항입니다. 다툼은 순간이지만, 이 순간이 지나면 건물은 최소 30년 이상을 갑니다. 그게 되돌리고자 하는 건축주의 마음입니다. ----------------------------- 다만, (법적으로는 말이 안되지만) 우리나라 현장의 보편적 (건축주의 승인없이, 시공사와 감리가 알아서 결정해 버리고, 설계사무소는 관심도 없는) 상황으로 볼 때, 시공사 입장에서는 그 공사를 돌리는 비용도 비용이지만, 모든 엔지니어의 속성상, 이미 진행한 일을 다시 한다는 것을 극히 꺼려 한다는 것을 포함하여... 감리가 승인한 사항에 대해 재시공의 요구는 과하다고 느낄 수 있습니다. 건축주가 우리나라 소규모현장의 아슬아슬한 이윤을 이해한다면... 되돌리는 시공비의 일부를 보존하도록 설득하시는 것이 나아 보입니다. (아마 민사소송으로 가더라도 100% 는 아니기에...) (혹시 건축주가 이 글을 보신다면..) 되돌리는 공사비의 일부를 건축주가 내는 상황을 도저히 이해하지 못하실 수도 있겠으나... 단열(맛)+조적이 끝난 상황에서 이를 다시 하면 명백히 시공사는 손해를 보게 됩니다. 시공사는 나머지 공정에서 이 손해를 메우려고 무슨 일이든 하게 될 것입니다. 즉, 건축주가 나머지 공정에 대해 별도의 전문가를 고용하지 않는 이상 이 "무슨 일"을 제어할 수는 없습니다. (1. 전문가 고용비) 만약 철거까지만 하고, 시공사와 계약을 해지하는 것도 방법이나, 이 다음에 들어온 시공사의 공사비 견적을 받아 보시면 초기 계약액 보다 분명히 더 커질 것입니다. (2. 추가 공사비) 소송으로 갈 경우 변호사 비용도 생각해 봐야 하구요. (3. 변호사비용) 그러므로, 이 1,2,3의 비용을 감안할 필요가 있습니다. 이는 (어이가 없으시겠으나) 잘못된 감리, 잘못된 시공사를 선택한 본인의 잘못(?)이라고 생각하시고, 되돌리는 비용을 분담해 주시는 것이 좋아 보입니다. 물론 시공사는 이를 역이용할 것이구요. ----------------------------- 이 상황에서 가장 큰 잘못은 "감리"에게 있습니다. 그러나 우리나라의 법적 체계상 감리가 공사비의 전부를 지불하게 하지 않습니다. (제발 그랬으면 좋겠습니다.) 그래도 공사비의 일부를 분담하게끔 해야 합니다. ----------------------------- 적고 보니.. 논리도 없고, 내용도 없는 이상한 글이 되버렸네요..ㅠㅠ 이 말도 안되는 현실을 그냥 두서없이 적었다고 생각해 주시면 감사하겠습니다. 글을 보시는 분들이 건축주입장, 시공사입장, 설계사무소입장, 법적논리 등의 측면에서 의견을 주시면 다른 분은 물론, 저 개인에게도 큰 도움이 될 것 같습니다.