설계/시공관련 질문
분할측량 전 설계변경신청 가능여부
파인애플대디
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2023.01.30 18:30
먼저 현재까지 상황입니다.
현재 제가 계약한 토지는 전원주택단지로 부동산 업자가 조성 중인 토지이며 지적도상 임야이고 개발허가 등은 모두 득한상태로 5000m2 이하로 크게 덩어리로 나눠 근생으로 허가가 나있는 땅입니다. 처음에는 필지마다 분할하여 근생 건축허가를 내었으나 시에서 불허를 하여 필지를 소분할하지 않고 크게 4개 동으로 판넬 창고를 지은 후 대지로 형질변환 및 소분할 후 땅 계약자들에게 명의를 이전하기로 한 상태로 토목공사 및 판넬 공사를 위한 기초 슬라브 공사까지 완료하고 설계변경허가 만 나기를 기다리고 있었습니다.
그 과정에서 저는 착공이 한시가 급한 상태라 제 토지 부분만 현황측량시 따로 나눠서 관리동을 짓는 것으로 해서 설계변경에 포함시켰고 저번 주에 허가가 난 상태입니다.
(임야라 추후 빠른 건축을 위해 공유지분으로 제 이름이 들어가 있습니다.)
이제 절차대로라면 큰 토지의 판넬창고를 마저 짓고 준공 후 대지로 지목변경-> 토지분할 및 토지 명의 이전 -> 건축허가신청 -> 착공신고 후 착공 이런 단계가 남았는데
제가 착공을 하루라도 빨리 해야하여 현 상태에서 제가 계약 한 부지에 대해 다시 단독주택으로 설계변경신청을 넣고 허가가 나면 토지명의 이전 후 착공을 하는 것으로 고려하고 있습니다.
업자분은 이번주중 전체 토지에 대해 경계측량 신청을 한다고 하는데 여기서 제가 궁금한 점은
현황측량시 이미 제 토지부분에 대한 경계가 나눠져 있는데 현 상태에서 경계측량이 이뤄지기 전에 바로 제 주택 설계도면을 가지고 다시 설계변경신청을 하는 것이 절차상 가능할까 궁금해서 여쭙니다. 이렇게 하면 측량을 하기 위해 최소 몇주간 기다리는 시간을 절약할 수 있을 것 같아서 그러는데 가능할지요?
질문이 오늘 많아서 너무 죄송합니다.
항상 감사드립니다.
2. 임야의 개발행위는 준공된 도로가 있어야 허가가 됩니다.
파인 님이 적어주신 내용을 유추해보면, 준공된 도로가 없는 임야는 필지분할개발행위가 불가함으로 허가불허가 되었을 거예요. 그래서, 시행사는 4동의 건물을 짓는걸로 허가를 변경하였고, 준공이 된 후에 필지분할로 도로 및 각부지로 분할할 생각으로 보입니다.
또한, 필지분할시에도 각 분할필지는 일정폭+일정길이 이상이 준공된 도로에 접해야 합니다.
해당부지의 준공은 최초 허가시 한개의 부지로 해서 4동을 짓는걸로 허가를 득했기에, 4동이 다 지어지고나서야 사용승인이 될거예요.
그말은 즉슨, 파인님의 건물만 변경하고 짓는다고 한들 4동 전체가 사용승인이 접수되지 않고서는 해당 건물사용은 불법이라는 것이지요.
4동창고에서 3동창고+1동관리동으로 변경하신 것처럼,
3동은 창고, 1동은 단독주택으로 설계변경은 가능할 것으로 보입니다.
그리고, 설계변경신청과 경계측량신청(지적공사)은 행정기관자체가 틀리고, 다른 절차입니다.
다만, 걱정되는 건, 칼자루가 저쪽으로 넘어가니, 3동에 대한 건축, 나중에 대지분할 조건이 가능하게 나머지 부분공사들이 잘 마무리가 될지를 잘 보셔야 할 듯 합니다.
제 글에 부족한 정보가 있어서 추가로 첨부드립니다.
해당토지는 단독주택단지로 조성한 단지로 분할예정인 토지들 모두 전면에 현재 8미터아스팔트 도로가 나있고 가스 전기 상하수도 인입도 완료된 상태입니다.
신범석님 글을 보면 일단 제 단독주택 설계로 경계축량 전 일단 설계변경 신청은 가능한 것으로이해했습니다. 다만 추후 준공시 문제가 될 수 있는 그 외 필지의 건축물들의 대해 잘 대비하라는 점 잘 새겨듣겠습니다. 감사합니다.
그 건물의 숫자가 30세대가 넘게 되면, 사업승인 대상이 되어요. 그래서, 일반적으로 단지개발시
근생으로 인허가를 득하여 세대수를 늘리지 않고, 기존에 주택으로 허가된 건은 건축주명의변경을 진행하여, 세대수를 줄이는 방법을 활용합니다.
전체적인 배치를 봐야 지금의 상황을 알수 있겠으나, 임야는 난개발을 방지하고자, 신축을 위한 진입도로를 길게 허가를 내주지 않습니다. 또한, 준공이 않된 기허가된 도로를 이용한, 도로사용승락서로도 허가를 내주지도 않습니다. 무조건 준공된 도로만 인정됩니다.
제가보기에는 전면 8미터도로도 준공 않 된 도로로 보입니다.
그렇다 보니, 한번에 도로를 중간에 내고자 저런방법도 활용하더라구요.