하자관련 질문/사례
2025년 1월 1일 부터, 아파트(공동주택)의 하자와 관련된 질문을 받지 않습니다. (누수,결로,곰팡이,창호,균열,소음,냄새,오차,편차 등등)
게시판을 운영하는 지난 10여년 동안, 나올 하자는 이미 다 나왔다고 볼 수 있기에, 질문이 있으신 분은 이 게시판에서 관련 검색어로 검색을 하시면 충분히 동일한 사례에 대한 답변을 찾을 수 있다고 판단하였기 때문입니다.
누수와 결로에 대한 사용자의 불편함은 누가 초래하는 것인가?
이명래
15
19,090
2012.04.22 23:15
지인이 오래된 다세대 주택 최상층을 구입했는데, 옥상 누수와 내부결로에 의한 곰팡이 발생 등 문제가 있다면서 근본적인 재안과 견적을 부탁한다고 해서 비가 내리는 휴일인 오늘 오전 그곳을 방문했습니다.
문제가 되고 있는 빌라를 촬영하려고 했는데 도로확장을 위해 건너편 집을 해체하느라고 분진방지막을 높게 설치하여 촬영할 수 없어서 이웃하고 있는 유사한 유형의 빌라를 촬영하여 이를 분석하고져 합니다.
혹시 사진에 나타난 빌라와 직접적인 연관이 있는 분께서 이 글을 보신다면, 좋은 의미에서 해당 주택의 문제점에 대한 분석과 대안제시라고 이해해 주시고, 재산권 침해라고 생각되시어 연락주시면 사진을 바로 내리도록 하겠습니다.
<사진 1: 다세대 주택 옥상 및 치장벽돌 마감 외벽의 구조적인 문제점>
1. 옥상와 외벽을 통한 누수
1) 옥상 파라페트 이어치기 균열을 통한 누수
- 옥상 파라페트가 콘크리트일 때나 조적벽으로 쌓아 올렸을 때 그 접합부처리가 제대로 이루어지지 않아서 cold joint
라고 일반적으로 불리는 관통균열이 발생했을 때 이 틈을 통해 외부수가 들락거릴 수 있을 것입니다.
- 옥상방수가 완벽하다면 옥상을 유역으로 하는 비나 눈 이슬 등의 강수가 옥상 배수구를 통해 흘러나가기 때문에 문제
가 없겠지만, 사진에서 보는 것과 같이 밖으로 난 균열 틈으로 외부수가 유입된다면 구체인 콘크리트 단면을 통해 아
랫층으로 누수가 진행되거나, 콘크리트 또는 시멘트 모르타르 화합물인 가용성분이 용해되어 밖으로 흘러나와 대기
중 이산화탄소와 반응하여 사진에서 보이는 것과 같이 2차백화가 발생할 수도 있을 것입니다.
2) 치장벽돌을 통한 누수
- 치장벽돌의 소성온도가 낮아짐에 따라 예전 치장벽돌과 다르게 치수가 일정하고 외관이 미려해졌지만, 강도가 낮아
지면서 흡수율이 높아져서 시공 후 그 표면에 발수제를 도포하지 않으면 과다한 흡수가 문제를 야기시킬 수 있습니
다.
- 어제부터 비가내리고 있는 상태에서 위 사진에서도 부분적으로 흡습되어 가고 있는 차장벽돌을 확인할 수 있는데,
치장벽돌을 흡습시킨 외부수가 이중벽 구조인 중단열재와 구체인 콘크리트벽까지 누수가 진행된다면 단열성능 저하
와 함께 내부마감재까지 오염시킬 수 있을 것입니다.
2. 단열성능 저하
1) 개구부 주변 치장벽돌의 간섭
- 외부 치장벽돌쌓기 방식은 0.5B 길이쌓기 형식으로 공간벽 쌓기가 진행되다가 창호에 면한 부분 한 장을 1.0B 마구
리쌓기로 감아 돌리는데, 이때 중공벽에 설치되는 단열재가 마구리쌓기한 벽돌의 간섭을 받아 창틀에까지 미치지 못
한 단열재의 단절이 발생하게 될 것입니다.
2) 개구부 인방에 의한 간섭
- 위 사진에서도 창호 상. 하단에 인방을 두고 있는데, 일반적으로 창호주변 인방은 구체인 콘크리트벽에서 눈썹처럼
내밀어 동시시공하거나 별도의 인방을 제작하여 조적공사 시 위치에 정착 설치하는 방법 등이 있는데, 어떤 공법을
적용하더라도 중공부분에 설치되는 단열재 설치를 간섭하지 않을 수 없기 때문에 이 부분에도 단열이 연속되지 못하
는 경우가 대부분입니다.
- 요즘은 콘크리트 벽식공법을 주로 적용하기 때문에 그런 경우가 거의 없겠지만, 예전 조적조 상부 테두리보나 철근
콘크리트 라멘조 외부 보에 면한 부위는 내부에서 별도의 단열처리를 하지 않으면 결로가 발생하지 않으면 뭔가 잘못
된 것과 같이, 위 #1), #2)내용과 같이 외벽에 면한 개구부주변은 반드시 내단열 보강이 필요한 곳입니다.
<사진 2: 층간 이어치기 부위 균열과 누수>
- 위에서도 거론했듯이 외부 치장벽돌 이중벽 구조이지만, 옥상 또는 치장벽돌의 흡수 등 위에서 거론했던 어느 곳을
통했는지 모를 외부수의 유입은 사진에서 보는 것과 같이 구체인 콘크리트 이어치기한 부분에서 발생한 균열을 통해
계단인 내부로 유입되고 마감면은 하얗게 훼손되고 있었습니다.
<사진 3: 계단의 누수>
- 가용성분을 녹여 흘러나온 저 부위도 실은 이어치기 부위며 백화가 희끗거리게 보이는 계단이 꺽여 올라 가는 부위
역시 이어치기 부위로써, 골조공사 시 철근이 배근 후 톱밥이나 단열재 부스러기 등이 쌓이면 제거하기 어려운 부위입
니다.
<사진 4: 계단 마감재 하부를 통한 누수진행>
- 벽을 타고 흘러 내린 외부수가 계단 바닥 마감재인 석재 밑을 통해 밑으로 흘러 내리면서, 콘크리트 또는 석재 설치용
모르타르에 함유된 가용성분을 용해시켜 백화를 생성하고 있습니다.
<사진 5: 입상관을 통한 누수>
- 보온이 된 것으로 봐서는 수도관인 것 같습니다만, 계단실을 통해 올라가는 것으로 보아 계단실 최상부인 옥탑에서부
터 발생한 것으로 추정되는 외부수의 유입이 석순까지 자라게 하고 있습니다.
<사진 6: 내부 곰팡이 모음집>
- 동서남북 방향에 한 칸씩 있는 방과 거실에 면한 외부창 주변을 모두 촬영한 것인데, 일요일이라서 집에 게시는 가족
(거주민)들께 집짓고 수리하는 기술자적 양심으로 정말 미안하다고 말씀드리고 싶었지만, 얼마 후면 이사를 한다는 말
을 듣고 '고생하셨습니다'라는 인삿말로 대신했습니다.
- 방이나 거실 어느 한 곳 곰팡이 없는 곳이 없었는데, 맨 마지막 사진을 자세히 보면 창문 아래 상장을 걸어둔 하부 거
무스름한 것 전체가 곰팡이었습니다.
- 우리가 방문했을 때 거실에서 컴푸터를 하고 있던 중학생 또는 고등학생이라면 저학년일 것으로 보이는 학생이 태권
도를 해서 받은 상장으로 보였는데, 방마다 그리고 거실까지 곰팡이 일색인 저런 환경에서 애를 키웠을 부모를 생각하
니 울컥 화가 치밀어 올라서 탐방 후 지인과 점심식사 자리에서 욕을 했습니다.
어떤 놈이 저 따위로 설계하고 집을 지었으며, 지 자식들과 마누라 등 가족들이 살 집이었으면 저렇게 지었겠는냐고...
결론을 짓겠습니다.
사용자인 건축주는 얼마짜리 집을 지어달라고 하기 전 어떠어떠한 집을 설계해달라고 해야 할 것이며, 사람이 살만한 집을 지으려면 어느 정도의 비용소요가 필요할 것이라고 건축주가 건전한 사고를 갖게 조언해줄 의무는 설계자에게 있을 것이며, 적정한 비용을 받고도 저렇게 집을 지었거나 집을 지어 팔았다면 시공업자에게 무한 하자책임을 부과해야 할 것입니다.
없어서 세사는 세입자만 죄없는 고생을 시킨 결과를 두고 설계자와 시공자(빌라업자는 당연히 포한됨)는 전문가로서 진솔한 반성을 해야 할 것입니다.
'연필심만 닳지 않았으면 가능한 설계를 제대로 하지 않았겠으냐, 집짓는 사람이 제대로 하지 않아서 그렇게 된 것이다'라는 변명에 대해서는 감리자로서의 역할을 제대로 하지 않은 책임을 물어야 할 것입니다.
제 개인적 생각으로는, 몇 평방메테 미만 건축물은 일반사업자 또는 건축주가 직영으로 축조할 수 있는 건축관련 법도 건설업체 또는 적정한 자격을 갖춘 사람이 지어야 하는 것으로 개정되어야 할 것으로 보여 집니다.(개인적이지만 관련부처에 줄기차게 제기하고 있는 부분입니다.)
그리고 의뢰자인 건축주들께서도 적정비용을 지불하겠다는 확고한 의사가 절대적으로 필요한 사항입니다.
제목에 대한 답은 결론으로 갈음하겠습니다.
모두가 조금씩 노력한다면 멀지 않은 장래에 이런 집들은 사라지리라 생각합니다...
그날을 위해 더욱 노력하겠읍니다.
감사합니다.
'악화가 양화를 구축한다'고 했던가요?? 사람이 사는 주택건축에서는 그러한 일이 없었으면 하는 바램입니다
전공했더라도 전문적인 지식없이 그냥 저냥하시는 분들도 많고~~ 전문가가 되어야하는데...
감사합니다.
올려 주신 글은 잘 보았습니다.
저희는 비밀글에는 답을 드리지 않으나, 질문 내용 상 저희가 답을 드릴 것이 거의 없어.. 답변이 되지는 못하지만.. 글을 적습니다.
화장실 수전의 고장과 누수는 관련있을 확율이 없습니다.
누수는 주로 벽 속의 배관이나, 화장실 자체 방수 문제로 아래 층에 누수가 되는 경우가 대부분입니다.
나름 전문가가 와서 탐색을 하였는데도, 누수의 흔적을 발견하지 못했으면 아래 층의 얼룩은 누수가 아닐 확율이 높다고 보아야 할 것 같습니다. 저희가 아무리 잘 알고 있다한들 현장에서 직접 살펴본 전문가 보다 더 잘 알 수 있는 방법은 없습니다.
그러므로 벽의 결로로 추정되는 현상에 대해 "누수가 되니 무조건 윗층의 잘못"이라고 이야기 하는 아랫 집에 대한 대응 방안에 저희가 조언을 드릴 수 있는 것은 거의 없어 보입니다.
그러나, 만약 제가 그 상황(윗 집의 입장)이라면... 아래 집 주인댁에서 직접 누수 탐지 전문가를 부르시되 그 비용은 제가 내고 누수를 탐지한 후, 누수가 확인되면 아래 집 공사를 해 주고, 만약 누수가 아니라고 판단되면 아래 집의 결로 때문이니 아무런 조치를 취하지 않을 것 같습니다.
감사합니다.
아무쪼록 잘 해결되었으면 하는 바램입니다.
감사합니다.
왜냐하면 제가 해보고 좋으면 남들에게 권하는 타입이라 시간이 오래 걸려도 시도해 보고 있습니다.
그래서 외단열이 좋다하여 외부 드라이비트를 쳐 본결과 내단열도 해야한다는 결론에 도달하였습니다.
저의 경우는 내장 목수가 말한대로 내부에 가배를 쳐서 단열을 하면 곰팡이가 안난다하여 베란다는 30㎜스티로폼을 빼곡하게 넣고 천정도 마찬가지로 넣고 합판으로 마감하였고, 계단옥탑부는 천정은 마찬가지로 가베를 틀고 마감을 석고로 마감, 벽은 6T단열벽지로 마감해본결과 2년을 지내고 결과는 단열벽지로 붙이는 방법이 일단은 제일인것 같습니다. 천정 석고보드엔 곰팡이가 피었고, 천정과 벽면 합판시공한 부위는 이음부분만 노랗게 변색되고 곰팡인 피지 않았으나 바닥부분은 변색되었습니다.
다른집 노출된 창틀 천정위에 결로로 인한 페인트 벗겨짐과 곰팡이 핌 현상이 나던 부분도 단열벽지 시공한결과 1년이 지난 지금은 그러한 현상이 나지 않는것으로 연락 받았습니다. 나중에 사진 찍어 봐야지요. 어찌되었든 제가 보기엔 누수만 아니라면 돈많이 드는 가벽보다는 상대적으로 적은 가격이 드는 단열벽지도 좋은것 같습니다.
물론 공사하시는 분들 입장에서 보면 돈이 안될 수 도 있습니다만 하자를 생각하면 이것도 좋은 방법이 아닐까요?
외단열을 하고 내단열 보강의 필요성을 느끼셨다면, 아마도 외단열의 파라펫 부분이나, 창호 주변의 열교 처리가 제대로 되어져 있지 않았을 것입니다.
즉, 단열벽지라는 것으로 내부적 문제까지 해소하기에는 한계가 있습니다. 비용이 들더라도 제대로 하는 것이 장기간의 하자로부터 자유스러운 방향으로 여겨집니다.
감사합니다.
인간이 사는 집에 대한 부동산 투기로서 돈벌이를 먼저 생각하기 때문이고
건축의 성능이 가격에 영향을 미치지 않고 있는 한국의 현실을 반영하는 것이라 생각됩니다.
내가 살집도 아닌데 무조건 돈(공사비)를 아끼려는 풍도가 가장 큰 원흉인 것 같습니다.